央廣網(wǎng)北京9月1日消息（記者曾衛(wèi)）據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，房地產(chǎn)市場(chǎng)昨晚迎來利好消息。住建部、財(cái)政部和央行聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整住房公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)房最低首付款比例，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買住房時(shí)，最低首付款比例由30%降低到20%，從今天起執(zhí)行。

　　降公積金買房門檻 效果可能有限

　　公積金買二套房首付比例的降低，對(duì)符合條件的購(gòu)房者來說，意味著購(gòu)房壓力的減輕，這可能進(jìn)一步刺激樓市的整體需求。不過，易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，新政的實(shí)際刺激效果可能有限。

　　楊紅旭：我認(rèn)為這對(duì)于樓市的住宅需求是一個(gè)正面的刺激和推動(dòng)，能夠進(jìn)一步讓合理的住房需求進(jìn)一步釋放，尤其是改善需求。但我們也不要高估這個(gè)政策的實(shí)際效果，因?yàn)榧幢闶墙档絻沙墒赘叮�你可以貸八成，但很多人并沒有貸八成的公積金額度。所以說看似是一個(gè)很大力度的放松，但是實(shí)際上很多人享受不到八成的足額優(yōu)惠政策。

　　經(jīng)濟(jì)之聲記者查詢發(fā)現(xiàn)，如果按照各地二套房公積金貸款的最高額度來計(jì)算的話，能夠滿足新政要求的購(gòu)房人群并不會(huì)太多。以北京市為例，北京市2015年將公積金貸款購(gòu)房的最高額度上調(diào)到120萬，但是購(gòu)買二套房的公積金貸款上限依舊是80萬元。如果購(gòu)房者想要享受新政的福利，就必須用公積金貸款來覆蓋除首付之外的全部房款。因?yàn)槿绻�采取“商業(yè)貸款+公積金貸款”的組合貸款方式，就需要滿足商業(yè)貸款的要求，而目前北京市場(chǎng)上，二套房商業(yè)貸款的比例大多在40%-50%。這也就是說，只有購(gòu)買100萬以下的房子，才可能享受到新政福利。而總價(jià)100萬的房子，在北京市城區(qū)范圍內(nèi)已經(jīng)銷聲匿跡。

　　在這方面，北京并不是特例，據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，各個(gè)城市的公積金貸款額度都是根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)來確定的，北京的絕對(duì)額度已經(jīng)是最高級(jí)別。在他看來，各地能夠滿足新政條件的購(gòu)房群體非常少。

　　張大偉：各個(gè)城市都有它的公積金貸款上限，公積金政策的話必須要疊加上它的上限才能考量它的政策影響。以合肥為例，合肥公積金貸款上限45萬，但是合肥改善型物業(yè)的總價(jià)基本在80-90萬，所以接近首付必須要做到40%-50%才能享受到公積金貸足上限的政策。所以整體上來看，我覺得能夠享受到這個(gè)政策的人接近于零。

　　樓市年內(nèi)頻出利好 釋放積極心理信號(hào)

　　值得一提的是，這是央行等部委年內(nèi)第二次大幅下調(diào)公積金貸款購(gòu)房的首付比例。今年3月30號(hào)，二套房貸首付比例下限由之前的60%-70%降到40%，其中公積金二套房貸最低降到30%�！耙荒陜山怠保�這在楊紅旭看來，釋放出了一個(gè)十分明顯的信號(hào)。

　　楊紅旭：這樣的話就傳遞出一個(gè)信號(hào)，目前中央的政策還在進(jìn)一步有所放松。再聯(lián)系到最近的六部委放松限購(gòu)政策。可以理解為，目前經(jīng)濟(jì)比較低迷，中央還是希望樓市能夠合理的回暖，保護(hù)合理的需求，讓樓市回暖有持續(xù)性，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　張大偉同樣認(rèn)為，這次新政出臺(tái)對(duì)樓市的刺激作用，更多還是心理層面，而且這個(gè)影響的力度不容忽視。

　　張大偉：我們業(yè)內(nèi)比較關(guān)注的是它帶來的心理影響，最近不光是信貸政策，包括執(zhí)行10年的限外政策都出現(xiàn)調(diào)整，其實(shí)是可以看做又一輪的房地產(chǎn)松動(dòng)。這對(duì)于市場(chǎng)的影響是比較大的，不管是從心理還是從一二線城市開發(fā)商的層面都會(huì)有影響。這樣的話，樓市“金九銀十”效應(yīng)出來的成色會(huì)更大一些。

　　另外，新政也釋放出對(duì)北上廣深這四個(gè)一線城市的特殊關(guān)照。在昨天發(fā)布的文件當(dāng)中提到，北京、上海、廣州、深圳可以在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買第二套住房的最低首付款比例。在楊紅旭看來，雖然說是自主決定，但北上廣深的調(diào)控政策只會(huì)比全國(guó)層面更加收緊，也就是說，公積金買二套房最低首付會(huì)高于20%。

　　楊紅旭：這個(gè)是由于北上廣深現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高，過去幾個(gè)月漲幅也是比較靠前的，所以中央不希望這幾個(gè)城市房貸政策更加寬松。這些城市的門檻會(huì)更高，絕不會(huì)比國(guó)家政策更寬松。設(shè)置這個(gè)缺口，是為了讓他們收的更緊一點(diǎn)，不要跟國(guó)家的寬松程度看齊。