央廣網北京8月28日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，住建部、商務部、發(fā)改委等六部門聯合發(fā)文，明確要放寬房地產市場外資準入門檻。這次出臺的意見提出，外商投資房地產企業(yè)在辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯時，不再需要全部繳付注冊資本金，只要是符合資格的境外機構以及在中國境內工作、學習的境外個人就可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。

　　如何解讀最新出臺的外資準入房地產新政？商務部研究院副院長邢厚媛和資深房地產專家韓世同對此進行了分析與解讀。

　　經濟之聲：新政對于外商投資房地產的資本注冊條件進行了修改。這樣做的目的是什么？

　　邢厚媛：我認為首先有利于降低它的融資成本和經營管理成本。第二，允許境外機構代表處購置非辦公用房，并且放寬個人的購房限制為這些人員在境內的工作生活提供了便利。因為有一部分人是在兩個城市工作，以前只允許他買一套住房，現在放寬了限制，這對于這兩類機構和企業(yè)來說都是非常利好的消息。

　　經濟之聲：國家統(tǒng)計局數據顯示，1月份至7月份全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金利用外資185億元，同比下降24.5%。有觀點認為，這一政策的出臺是為了增加外資投入，防止資本外逃。怎么看待這種觀點？

　　邢厚媛：從近期來看，一線城市的房地產市場的確存在著下行壓力，或者不穩(wěn)定因素，此前那種暴利或節(jié)節(jié)高升的態(tài)勢已經結束，因此，這種新政的出臺對于穩(wěn)定房地產市場，尤其是二、三線城市的市場有一定的積極作用。從長期來看，我認為還是應該營造一個公平，沒有歧視的外商投資環(huán)境，使得境外人士能夠在中國市場享有國民待遇。

　　經濟之聲：目前國內的房地產市場對于外資的吸引力大不大？

　　邢厚媛：我認為還是有吸引力的，我認為前一階段房地產市場連續(xù)多年的高升高漲主要還是因為求大于供，很多人有這種改善住房的條件，有這樣的需求，特別是城鎮(zhèn)化的發(fā)展使得一些從農村進城的人有了更大的需求，因此房地產進入了一個暴利時代。但是目前我認為這種需求是依然存在的，只是因為在供給量相應增加之后，利潤率相對降低了。因此，總體而言，我認為中國的地產市場，特別是二三線城市的市場還是有吸引力的，所以外資在中國房地產市場進行投資依然可以獲得比較好的回報。

　　經濟之聲：這次六部委下發(fā)的房地產外資準入新政中提出，符合資格的境外機構和個人，都可以在國內買房。這里所說的“符合資格”要滿足哪些條件？

　　韓世同：過去規(guī)定需要在中國工作一年以上，現在已經取消了這個年限的制約和限制，但實際上它還是要求在受限購的城市中，跟當地的居民享受同樣的環(huán)境和條件。也就是說，外籍的購房可能更多的集中在商業(yè)性的房產上，例如寫字樓等，非住宅這一類的產品會相對寬松一些。

　　經濟之聲：但是之前，對于境外個人買房的限制是比較多的，比如只能購買一套，而且在中國居住要滿1年以上等等，現在哪些條件放寬了？出于怎樣的考慮？

　　韓世同：一方面是大勢所趨，因為畢竟國內限購的二三線城市已經全部放開，只剩下一線城市。在限外這方面，總理在兩會期間也曾經說過，歡迎外國人買房，但實際上我們還是有比較嚴格的限制，此次的放開也是順理成章。此外，外資也出現了一定的下降。

　　經濟之聲：這一政策會對房地產市場帶來多大的影響？這是否會推助樓市在下半年企穩(wěn)回升呢？

　　韓世同：我認為影響應該不是太大，但是可能會在預期的層面造成影響，因為外資的占比其實非常小，所以它的增長或變化對市場帶來的影響不會太大。在購房方面，一線城市還是主要的購買區(qū)域，所以它的放開不會帶來太大影響。此外，以前外資愿意進入大陸，是因為人民幣以及房屋在升值，但是目前這兩個條件都發(fā)生了轉變，所以現在的這個條件放寬了之后，它不會帶來很大的影響，但是它對想進入大陸投資購房的外籍人士或者企業(yè)帶來了一個方便。

　　經濟之聲：您對樓市的走勢有一個什么樣的判斷？

　　韓世同：我認為多次的雙降對樓市是絕對的利好，但是也要觀察未來股市對整個經濟環(huán)境的影響會不會太大。如果封閉來看，目前的樓市肯定是已經企穩(wěn)，甚至是趨漲的，因為后面還有金九銀十，但是如果受到整體經濟的影響，樓市可能也很難獨善其身，我認為影響是難以避免的。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，新政策從條文看，部分放寬了限外政策，從政策角度看，雖然實際影響有限，但對于市場的購房者信心有所影響。另外，對于一二線城市來說，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新政是對此前限外令的一個反思和糾偏。由于此前外資進入后使得部分城市房價出現大的反彈，進而最后政策把此類資金歸咎為樓市不穩(wěn)定的因素，進而在限購政策出臺的時候，也排擠了此類購房需求。此外，國家此次政策出臺，也有提振經濟、防范資本外逃的考慮。