央廣網(wǎng)北京9月16日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《交易實(shí)況》報(bào)道，昨天，國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，其中指出，房地產(chǎn)行業(yè)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目最低資本金比例維持20%不變，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目最低資本金比例由30%調(diào)整為25%。

　　事實(shí)上，今年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)板塊利好政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是一二線城市房地產(chǎn)銷售有所回暖，房地產(chǎn)行業(yè)的投資機(jī)會(huì)如何？國(guó)開(kāi)證券首席策略分析師李世彤作出了分析評(píng)論。 

　　經(jīng)濟(jì)之聲：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了8月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為93.46點(diǎn)，比7月份提高0.43點(diǎn)，已連續(xù)3個(gè)月回升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增長(zhǎng)小幅加快，新開(kāi)工和土地購(gòu)置面積現(xiàn)筑底跡象。這是否意味著三季度以及到年底，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)將有較好提升？

　　李世彤：8月份實(shí)際上是商品房市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季，這個(gè)數(shù)據(jù)中，全國(guó)主要大中城市的成交增幅還是相對(duì)比較高的，8月份大概有20%左右的增長(zhǎng)。從整個(gè)1到8月份來(lái)說(shuō)，全國(guó)商品房的銷售面積差不多增長(zhǎng)了7.2%，相比其他的傳統(tǒng)工業(yè)還是比較好的。目前來(lái)看，房地產(chǎn)的景氣度在上行，三季度和年底會(huì)有一定的好轉(zhuǎn)，但是我們也看到，銷售的增速還沒(méi)有傳導(dǎo)到房地產(chǎn)新開(kāi)工上，也就是整個(gè)前8個(gè)月房地產(chǎn)新開(kāi)工面積還是在下降的，所以我們對(duì)未來(lái)的房頂產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是看淡的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：國(guó)務(wù)院昨天發(fā)布的這個(gè)通知中指出，資本金比例由30%調(diào)整為25%，這是什么意思？為什么說(shuō)這是對(duì)房地產(chǎn)的利好？

　　李世彤：這兩年我們的GDP增速在逐漸下行，今年的一些傳統(tǒng)行業(yè)都沒(méi)有出現(xiàn)回暖，我們以前一直把房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，但是隨著前幾年房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上升，包括通脹的上升，整個(gè)市場(chǎng)利率出現(xiàn)比較大的上升，所以對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，現(xiàn)在看來(lái)這種調(diào)控基本已經(jīng)到位，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售已經(jīng)出現(xiàn)比較大程度的下降，調(diào)整時(shí)間比較長(zhǎng)。在目前這種經(jīng)營(yíng)狀況下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)重新進(jìn)行了定位，基本上從前期的調(diào)控轉(zhuǎn)為一種階段性的扶持，所以我們也看到今年包括降準(zhǔn)降息、包括對(duì)房地產(chǎn)的貸款，尤其公積金貸款利率、貸款的額度都出現(xiàn)了明顯的上升。目前，我覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信心并沒(méi)有回升，雖然一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲了，銷售也上漲了，但是新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或者新投資的資金并沒(méi)有增加。國(guó)務(wù)院最新的這個(gè)政策實(shí)際上也是在鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加，畢竟銷售上去了，如果開(kāi)發(fā)投資沒(méi)有上去，那對(duì)我們GDP的影響其實(shí)還是很小。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在市場(chǎng)反復(fù)震蕩，房地產(chǎn)板塊未來(lái)可能會(huì)是一種什么樣的走勢(shì)？

　　李世彤：從6月份以來(lái)，A股市場(chǎng)的股票下跌已經(jīng)與行業(yè)與基本面的關(guān)系不大了，更多的是一個(gè)系統(tǒng)性的下跌，各個(gè)板塊或者大部分股票的跌幅都不會(huì)小�，F(xiàn)在看，從最高點(diǎn)下來(lái)，房地產(chǎn)指數(shù)的跌幅基本上是在40%左右，這和滬指其實(shí)是差不多的，也就是說(shuō)現(xiàn)在房地產(chǎn)股票處在一個(gè)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)釋放之中。當(dāng)然現(xiàn)在我們看到還有一定分歧的，比如滬市的房地產(chǎn)指數(shù)和深市的房地產(chǎn)指數(shù)就有明顯的區(qū)別，滬市的房地產(chǎn)指數(shù)總體好一點(diǎn)，區(qū)別就在于滬市的藍(lán)籌地產(chǎn)相對(duì)比較多一些。往后看，在四季度，滬市盤(pán)面指數(shù)的抗跌性比較強(qiáng)，但是如果股市沒(méi)有好轉(zhuǎn)的話，整體的房地產(chǎn)板塊、房地產(chǎn)股票的投資機(jī)會(huì)應(yīng)該也不會(huì)多。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：資金流向方面，昨天（15日）有12只房地產(chǎn)股大單資金凈流入額在1000萬(wàn)元以上，分別為：濱江集團(tuán)、新黃浦、綠地控股、金地集團(tuán)、市北高新、萊茵體育、外高橋、大名城、綠景控股、保利地產(chǎn)、陽(yáng)光城和冠城大通，共計(jì)流入4.53億元。從這些公司業(yè)務(wù)分布和估值來(lái)看，有哪些特點(diǎn)？資金為什么看中這些公司？

　　李世彤：房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)分兩部分，第一部分是題材性的，第二部分是價(jià)值性的。我們看到很多房地產(chǎn)的股票可能背離房地產(chǎn)的發(fā)展，走勢(shì)可能比較活躍，就在于這些房地產(chǎn)股經(jīng)常被賦于了某些題材，比如說(shuō)萊茵體育，其實(shí)它是一個(gè)體育概念股，而說(shuō)到上海的一些房地產(chǎn)股票的時(shí)候，目前大部分都給賦予了迪士尼概念，如果說(shuō)京津冀地區(qū)的時(shí)候，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這部分的房地產(chǎn)股又被賦予了京津冀一體化的概念。在這種題材性的機(jī)會(huì)下，這些個(gè)股走勢(shì)就比較活躍，另外還有一部分是價(jià)值性的，現(xiàn)在確實(shí)有一批地產(chǎn)藍(lán)籌股的市盈率應(yīng)該是很低的，甚至低于10倍以下，在目前這種情況下很抗跌。而且我們發(fā)現(xiàn)有一個(gè)特點(diǎn)，現(xiàn)在整個(gè)股市在走弱，如果有資金一定要在股市里做，買股票的時(shí)候怎么辦？它們就會(huì)做防御類的投資，要么就是大家找一批股票抱團(tuán)取暖，要么就是找市盈率、市凈率都很低的、比較抗跌的品種，所以有些房地產(chǎn)股票就受到了資金的關(guān)注。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：我們?cè)陬}材型和價(jià)值型當(dāng)中選擇的話，選哪一類更穩(wěn)妥一些？

　　李世彤：這要看資金的性質(zhì)，我們?nèi)绻�說(shuō)短期的話，那基本上就是當(dāng)你發(fā)現(xiàn)股市出現(xiàn)一定反彈的話，那你去買價(jià)值型的股票。因?yàn)楝F(xiàn)在股指的反彈空間比較小，這個(gè)時(shí)候藍(lán)籌類的地產(chǎn)股會(huì)比較抗跌。如果股指在短期之內(nèi)跌幅比較大，這個(gè)時(shí)候你去選題材性的地產(chǎn)股，因?yàn)轭}材性的地產(chǎn)股它股價(jià)波動(dòng)性比較大，它會(huì)跟著指數(shù)快速下跌，完了以后可能就是快速的反彈，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該從藍(lán)籌地產(chǎn)股里換到題材地產(chǎn)股里。換句話說(shuō)，在這種情況下，短線來(lái)回操作也足夠了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：有分析說(shuō)，盡管前8個(gè)月房地產(chǎn)銷售同比回升，但投資繼續(xù)下行，行業(yè)加速去庫(kù)存，住宅待售面積大幅減少。具有國(guó)企改革概念的房地產(chǎn)企業(yè)象中房地產(chǎn)、高新發(fā)展、南京高科、云南城投這樣的公司是否會(huì)有更大的投資空間？

　　李世彤：如果講未來(lái)的投資空間，我覺(jué)得和國(guó)企改革未必會(huì)有直接的關(guān)聯(lián)性，因?yàn)楝F(xiàn)在國(guó)企改革概念股在市場(chǎng)上相對(duì)來(lái)說(shuō)還是偏熱一點(diǎn)，總體比其他題材還要熱一點(diǎn)，因?yàn)楫吘拐麄�(gè)的國(guó)企、包括控股企業(yè)有15萬(wàn)多家，資產(chǎn)達(dá)到300多萬(wàn)億，一旦注入到上市公司里面，可能對(duì)相應(yīng)上市公司有一個(gè)很大的刺激。但是這一次國(guó)有企業(yè)改革的指導(dǎo)意見(jiàn)已經(jīng)提出了，包括混合所有制改革，其實(shí)都是謹(jǐn)慎慢行的，這個(gè)速度不會(huì)像原來(lái)大家想的那么快。所以說(shuō)國(guó)有企業(yè)改革之后，企業(yè)的業(yè)績(jī)到底有多大的提升，現(xiàn)在都存在很多的不確定性，尤其房地產(chǎn)企業(yè)，我覺(jué)得很多上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)背后再能夠注入的資產(chǎn)相對(duì)都還是比較有限，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在如果大家要去做國(guó)企改革的房地產(chǎn)企業(yè)，基本上要做那種央企、比較大的集團(tuán)，比如中糧系、國(guó)投系等等包括中建系，如果是地方國(guó)企的一些國(guó)企改革房地產(chǎn)股，我覺(jué)得它依托于國(guó)企改革題材的投資空間應(yīng)該不會(huì)太大。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：上海近來(lái)迪士尼概念股整體走勢(shì)較強(qiáng)，這其中既有迪士尼也有地產(chǎn)概念的自儀股份、張江高科、浦東金橋能否成為市場(chǎng)主流資金關(guān)注的目標(biāo)？

　　李世彤：迪士尼概念股會(huì)比較活躍，但不會(huì)成為市場(chǎng)主要關(guān)注的目標(biāo)，主要是因?yàn)榈鲜磕岣拍罟傻娜后w范圍市值相對(duì)比較高，很難帶活整個(gè)市場(chǎng)，最多有可能帶活上海本地股，而且迪士尼概念今年也不是第一年發(fā)掘的，以前曾經(jīng)活躍過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間，我想未來(lái)可能每年都會(huì)有一個(gè)階段，比如到旅游旺季的時(shí)候，可能迪士尼概念都會(huì)階段性的活躍一下。另外有一部分個(gè)股，可能也受益于迪士尼概念，在未來(lái)或?qū)⒊霈F(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)的提升。這些板塊我覺(jué)得最近大家要稍微謹(jǐn)慎一下，因?yàn)樽罱�有一些社�?huì)上的游資受到打擊比較大，所以可能重新沉寂了下去，對(duì)這種突然活躍之后的題材股，大家要稍微謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：再來(lái)看看一線地產(chǎn)企業(yè)。象嘉寶集團(tuán)、萬(wàn)科A、保利地產(chǎn)、華僑城、首開(kāi)股份，都是在一線城市布局的公司，從業(yè)績(jī)看，是否有穩(wěn)定的業(yè)績(jī)支撐？

　　李世彤：我們現(xiàn)在看來(lái)，今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的向好、走穩(wěn)、復(fù)蘇，其實(shí)主要表現(xiàn)在北上廣深的一線城市，那么主要把房地產(chǎn)項(xiàng)目投入在一線城市的這些企業(yè)肯定是受益的。第二點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)這些投在一線城市房地產(chǎn)的企業(yè)，大部分又屬于一線藍(lán)籌股，這些企業(yè)的業(yè)績(jī)有比較穩(wěn)定的保證。而且，無(wú)論是保利還是萬(wàn)科，它們的市盈率都是很低的，在這種情況下非常容易吸引一些作為防御類的、獲取穩(wěn)定收益的大資金的關(guān)注，所以它們的股價(jià)具有比較高的抗跌性。