簡單來說，房租貸的模式是這樣的：由房產(chǎn)中介向房東承諾包租，中介對房子做出簡單裝修、統(tǒng)一管理，甚至還打隔斷（在不直接違反“群租”規(guī)定的情況下，把兩房變成三房）；隨后，中介以“押一付一”“0押金”吸引客源，引導(dǎo)租客與金融公司、銀行簽訂“房租貸”，將一年租金甚至更長的租金一下子交給房產(chǎn)中介，租客慢慢還貸，而中介按月將房租交給房東。
這種模式理論上是完美的，各方都是受益者：房東獲得了穩(wěn)定的租金來源，避免直接向租客催租；年輕租客因為有了“房租貸”，降低了租房的門檻，只要能細水長流地還貸，就能長租房子；金融公司獲得了穩(wěn)定的借貸業(yè)務(wù)；其中最賺的還是房產(chǎn)中介，一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款，有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持，中介公司就能繼續(xù)在市場上橫沖直撞，跑馬圈地。
必須看到，這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務(wù)，而是一種金融服務(wù)，而且是一種加了杠桿的金融服務(wù)。正因如此，這種模式背后的金融風(fēng)險和法律糾紛不容小覷。
原本，中介業(yè)務(wù)屬于法律上的居間合同，房產(chǎn)中介一手托兩家、撮合雙方交易，所得到的傭金一般是一個月的房租，通常也就幾千元。而在目前的房租貸模式下，它其實是將房租資產(chǎn)證券化（ABS），而且動輒就是數(shù)萬元，甚至幾十萬元的租金貸款，全部集中到了房產(chǎn)中介手中。值得注意的是，房子并不是房產(chǎn)中介的資產(chǎn)，他們僅僅通過轉(zhuǎn)租就獲得了數(shù)十萬元的資金。這種模式被網(wǎng)友稱為“空手套白狼”，也不是沒有道理的。
又因為有了資本杠桿的支持，使整個模式脫離了賺取房租的基石，讓長租玩家不顧成本、瘋狂地跑馬圈地，斬獲赤裸裸的現(xiàn)金流，這種瘋狂的加杠桿是和中央定下的“去杠桿化”的宏觀調(diào)控政策背道而馳的，還可能醞釀新的系統(tǒng)性風(fēng)險。
畢竟，以前普通的租房糾紛，一般只涉及一兩個月的租金損失，社會波及面較小，但在目前激進的“房租貸”操作模式下，將資金風(fēng)險驟然就提升到了幾十萬、上百萬元的級別，而且把之前點對點的個案風(fēng)險集聚成為平臺風(fēng)險，一旦風(fēng)控出現(xiàn)問題，就可能成為社會事件。
而且在這個模式之下，風(fēng)險和收益分配并不公平，房產(chǎn)中介一下子獲得了一年甚至幾年的租金，而房東仍是按月拿租，租客卻背下了所有貸款。如果發(fā)生爆倉、經(jīng)營方倒閉，房東在拿不到房租的情況下就會趕走租客，租客就要面臨既身背巨債又無房可住的尷尬。
目前這樣的局面已經(jīng)出現(xiàn)。杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長租公寓公司宣布破產(chǎn)，而4000戶租客們通過一個名為“51返唄”（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，如今租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，房東也正在收房。這個坑誰來填？
“房住不炒”“租售同權(quán)”已經(jīng)是大勢所趨，房租的長期化、穩(wěn)定化是全社會樂見其成的。但是，這需要提高房屋供給品質(zhì)。北京、上海一些所謂“老破小”小區(qū)，不經(jīng)裝修改造，很難構(gòu)成有效供給，而普通房主往往不愿意出這筆錢。相比之下，長租公寓模式有其自身的亮點，即通過對于房產(chǎn)的改造，獲得溢價收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車，就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。
當(dāng)務(wù)之急是要及時控制長租模式下的金融風(fēng)險，讓長租公寓回歸“長住”本質(zhì)，而不是充當(dāng)金融工具。（沈彬）
《軍人一分鐘》
