深圳市住房自有率僅為34%，常住人口中近七成為非本地戶籍，居住需求要靠租房市場(chǎng)解決

　　【新聞廣角】長(zhǎng)租公寓的深圳探索

　　編者按

　　初來深圳打拼的年輕人，大多有過城中村“握手樓”里租住的經(jīng)歷，在攢夠積蓄可以付出首付之前，低廉的城中村租金，可以讓他們省下不少薪水。當(dāng)然，其人居環(huán)境并不樂觀。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為一個(gè)年輕的移民城市，深圳在2015年有常住人口1137.87萬，其中戶籍人口只有354.99萬，常住人口平均年齡只有32.5歲。而在住房方面，深圳自有率僅為 34%，遠(yuǎn)低于其他同規(guī)模城市。換言之，如果只有售房市場(chǎng)，是無法滿足年輕人的居住需求的，但是，人員流動(dòng)性大、人居環(huán)境不佳的傳統(tǒng)農(nóng)民房，也很難滿足都市新青年的生活所需。

　　其實(shí)，這樣的問題，其它城市也存在。由房主個(gè)人提供的房屋租賃供給，往往是分散的，管理也較為混亂，難以滿足長(zhǎng)期租賃需求。那么，能否有一種規(guī)�；�的方式，來為新市民提供環(huán)境較好的棲身之所，就像電視劇《愛情公寓》里一樣？

　　深圳的長(zhǎng)租公寓，正在進(jìn)行著這樣的探索。

　　近兩年來，在深圳，一種新的租房方式悄然興起。一些由舊廠房宿舍、商業(yè)房、農(nóng)民房改造而成的長(zhǎng)租公寓進(jìn)入市場(chǎng)，得到許多年輕租房者的青睞。因?yàn)椋�農(nóng)民房在深圳房屋中占比很高，而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型后，大量舊廠房宿舍空置了下來，被改造成公寓后，不僅租金租期穩(wěn)定，而且生活環(huán)境更好，也可以培育其相應(yīng)的社區(qū)文化。

　　但是，正處于起步階段的長(zhǎng)租公寓，如何能在城市中長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展也是創(chuàng)業(yè)者和租客們不得不面對(duì)的問題。 “一方面，資金投入和回本周期需要考慮，另一方面，公寓項(xiàng)目如何品牌化也是關(guān)鍵問題。”蘑菇租房廣深負(fù)責(zé)人熊掌告訴《工人日?qǐng)?bào)》記者。

　　“居住條件好，價(jià)格適中”

　　走進(jìn)深圳南山區(qū)前海深港青年夢(mèng)工場(chǎng)的YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，映入眼簾的是一個(gè)閱讀角，書架上擺著各類書籍，旁邊是沙發(fā)與茶桌。電梯用照片墻裝飾著，貼滿了居住在此“家友”們的活動(dòng)照片。

　　近日，《工人日?qǐng)?bào)》記者在YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)二樓留意到，居住在此的黃景旺正在餐桌上享用自己在公用廚房煮的早餐。而餐桌旁是觀影區(qū)，大大的投影儀前擺放著數(shù)張沙發(fā)。YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)有三種房型，房型大小、裝飾、價(jià)格均有不同。在走訪時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓都是全新裝修，家具齊全，且不同品牌公寓各具風(fēng)格。這也成為吸引年輕人入住的因素之一。

　　“房子比較新，居住條件較好，價(jià)格也適中。”90后小吳在深圳微暖青年公寓住了近一年了，他告訴記者，該公寓在二手房東承租下來后進(jìn)行了粉刷和裝修，間隔后再出租，四房?jī)尚l(wèi)，而他租了其中一間房。

　　小吳所租的房間每月租金1000元，“租金比小區(qū)房便宜，而租金更便宜的農(nóng)民房條件差，居住體驗(yàn)不好。另外，住在公寓也不用擔(dān)心找不到合適的合租對(duì)象，租友年紀(jì)相仿，素質(zhì)也比較高。”小吳說，由于每天有人定期打掃公共區(qū)域，如客廳、廚房等，所以每個(gè)月還要支付100元的服務(wù)費(fèi)。租期靈活，可簽短期也是他選擇長(zhǎng)租公寓的原因，這對(duì)于工作較常發(fā)生變動(dòng)的年輕人來說比較方便。

　　出生于1994年的林蓉是深圳前海夢(mèng)工場(chǎng)YOU+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的運(yùn)營(yíng)小伙伴，她告訴記者，該社區(qū)有55間房間，已入住50多人。該社區(qū)以黃色、黑色為主色調(diào)，而西麗大學(xué)城社區(qū)是“工業(yè)風(fēng)格”，龍崗坂田社區(qū)是北歐田園風(fēng)。“同樣面積，同等裝修的小區(qū)房?jī)r(jià)格要比公寓貴一點(diǎn)�！彼�如是說。

　　打造青年“社區(qū)文化”

　　對(duì)于都市新青年來說，租住之所不應(yīng)當(dāng)是“只有一張床”，也要有相應(yīng)的社區(qū)氛圍。正因如此，不少長(zhǎng)租公寓致力于打造“社區(qū)文化”，為居住在公寓的年輕人營(yíng)造一個(gè)“愛分享”、“愛交流”的社群。

　　黃景旺是一科技創(chuàng)業(yè)公司的創(chuàng)始人之一，他喜歡YOU＋青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)的氛圍，“這里住了很多創(chuàng)業(yè)者，我喜歡和大家交流、分享一些想法，交流碰撞中會(huì)發(fā)現(xiàn)新思路�！痹谠摴�寓住了兩個(gè)月，黃景旺已經(jīng)認(rèn)識(shí)了近二十位“家友”。林蓉告訴記者：“我們對(duì)入住人群有所篩選，偏向于喜歡分享、社交的年輕人。但不租給有老人和小孩入住需求者�！�

　　“今晚是電影夜，八點(diǎn)在觀影區(qū)播放柯南動(dòng)畫片，你有時(shí)間參加嗎？”中午12點(diǎn)，“家友”陸陸續(xù)續(xù)回到社區(qū)午休，看到路過的人，林蓉都會(huì)發(fā)出邀請(qǐng)。她說，這里是青年社區(qū)，該有新的健康的生活方式，會(huì)鼓勵(lì)大家多出來進(jìn)行線下交流，如一起做飯、看電影、聊天、健身等�！斑@是在小區(qū)房里沒有的體驗(yàn)，小區(qū)里你可能不認(rèn)識(shí)鄰居，回到家就關(guān)門。在這里我們知道每個(gè)‘家友’的生日，每月組織集體生日會(huì)�！� “我們致力于整合有創(chuàng)意的租住方式、多元化的青年人群、互補(bǔ)性的創(chuàng)業(yè)資源，塑造一個(gè)有趣、信任、開放的社區(qū)生態(tài)�！盰OU＋國(guó)際青年社區(qū)董事長(zhǎng)劉洋說。

　　18Plus公寓是深圳本土品牌，定位為具有豐富社區(qū)文化的、藝術(shù)的、派對(duì)體驗(yàn)的文化公寓�！拔覀兲峁┑牟恢皇悄荛L(zhǎng)租的房子，更是一種多元的社交生活體驗(yàn)，為住戶定制不同的社交活動(dòng)，如天臺(tái)派對(duì)、破冰派對(duì)、月餅DIY等�！� 18Plus公寓品牌總監(jiān)吳丹說，他們會(huì)繼續(xù)發(fā)展派對(duì)文化，還要做得更精細(xì)，如對(duì)住戶方面，將進(jìn)行會(huì)員積分制度，給住戶特定的專屬特權(quán)；居住環(huán)境上，可以做到私人定制，專門為客戶打造他想要的房子，用行動(dòng)兌現(xiàn)“18Plus公寓不只是居住”的理念。

　　18Plus公寓的創(chuàng)始人團(tuán)隊(duì)表示，非常傳統(tǒng)的租房模式為租房1.0，進(jìn)行基礎(chǔ)、簡(jiǎn)單的裝修的租房模式為2.0，而文化公寓是公寓時(shí)代的3.0。吳丹介紹，硬件上，18Plus公寓配備家居家電，具有多樣化的裝修風(fēng)格，如現(xiàn)代工業(yè)風(fēng)、北歐簡(jiǎn)約風(fēng)、韓式田園風(fēng)等。軟件上，公寓引入蘑菇伙伴管理工具，實(shí)現(xiàn)無紙化管理，支付便捷，賬務(wù)輕松一目了然。

　　分散式VS集中式，哪個(gè)更被看好？

　　據(jù)了解，目前，長(zhǎng)租公寓主要分為分散式和集中式兩種。分散式公寓主要是公寓運(yùn)營(yíng)商從業(yè)主手中租來小區(qū)房進(jìn)行改造，而集中式公寓更多是將農(nóng)民房或廠房宿舍的重新改造。

　　深圳的另一家本土品牌美麗家公寓過去以分散式小區(qū)房源為主要經(jīng)營(yíng)模式，現(xiàn)在正慢慢往集中式房源的方向上發(fā)展。“一套分散式房源的改造裝修至少兩年才能回本，隨著市場(chǎng)供給量多起來，租客的選擇性多了并且更多的租客傾向于獨(dú)門獨(dú)衛(wèi)的集中式房源，分散式的利潤(rùn)空間也逐漸被壓縮了�！泵利惣夜�寓的管理人員夏峰對(duì)記者說。

　　“分散式公寓的最大優(yōu)勢(shì)單套房源獲取成本低，相對(duì)于集中式不需要那么大的成本投入，這個(gè)經(jīng)營(yíng)模式更加適合廣大的創(chuàng)業(yè)者。”熊掌告訴記者，然而在規(guī)模化發(fā)展就受到掣肘，其管理半徑就是無法逾越的坎。因此，分散式更適合小而美的經(jīng)營(yíng)方式。鎖定一個(gè)小片區(qū)，經(jīng)營(yíng)幾十套房源，做好基本的管理和服務(wù)，這是挺賺錢的生意。原因之一是，從業(yè)者既是老板又是員工，獲取優(yōu)質(zhì)房源的可能性更大，同時(shí)管理和服務(wù)的輸出一定也是最上心的。房子不同于別的商品，地段決定了價(jià)格和消費(fèi)。

　　據(jù)了解，集中式公寓相對(duì)分散式公寓有很大的不同，除了房源簽訂的租約更長(zhǎng)以及房源集中便于管理，更多的從業(yè)者會(huì)選擇在其集約式空間運(yùn)營(yíng)上做文章，從業(yè)者認(rèn)為，只要有人匯聚的地方，一定能產(chǎn)生空間聚合效應(yīng)，這就是所謂的線下場(chǎng)景。

　　今年8月，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布的《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》對(duì)公眾征求意見，這一方案提出，要鼓勵(lì)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)�；�住房租賃業(yè)務(wù)。熊掌告訴記者，深圳農(nóng)民房數(shù)量非常大，集中式公寓市場(chǎng)巨大無比。隨著越來越多公寓營(yíng)運(yùn)商加入，長(zhǎng)租公寓很可能在未來逐步覆蓋城中村，這一定不是某幾個(gè)大品牌公寓運(yùn)營(yíng)商能夠做到的。未來公寓運(yùn)營(yíng)商的載體會(huì)是大大小小的年輕創(chuàng)業(yè)者和業(yè)主方組成。那么，所有的從業(yè)者需要思考的是如何品牌化經(jīng)營(yíng)。“從事公寓行業(yè)人員較為混雜，既有公司運(yùn)營(yíng)，也有個(gè)人經(jīng)營(yíng)，且目前并沒有明確的監(jiān)管機(jī)制，若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)市場(chǎng)形象有一定影響�！毕匿h如是說。