央廣深圳2月28日消息（記者劉祎辰）具有準(zhǔn)公共性的業(yè)主資金應(yīng)當(dāng)如何使用、管理、監(jiān)督？隨著新版《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》3月1日實(shí)施時(shí)間的日益臨近，這一事關(guān)隨著上千個(gè)小區(qū)“錢袋子”的問(wèn)題該如何落地？2月27日，記者從深圳市住建局獲悉，《深圳市業(yè)主共有資金監(jiān)督管理辦法》（征求意見(jiàn)稿）（下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）已經(jīng)發(fā)布并公開(kāi)征求意見(jiàn)。《管理辦法》共分四章，對(duì)深圳市內(nèi)住宅、商住、辦公及商業(yè)等物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主共有資金使用與管理進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。
值得注意的是，《管理辦法》盡管再次明確了業(yè)主共有資金歸物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用，但也同時(shí)提出業(yè)主大會(huì)不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益。將于3月1日起實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》則明確規(guī)定，小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有。
業(yè)主共有資金賬戶僅有一個(gè)，換物業(yè)需十五日內(nèi)完成變更
《管理辦法》提出，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能開(kāi)設(shè)一個(gè)業(yè)主共有資金賬戶。業(yè)主共有資金賬戶分為業(yè)主共有資金基本賬戶和業(yè)主共有資金共管賬戶，前者是指業(yè)主大會(huì)在取得社會(huì)統(tǒng)一信用代碼證后，在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)的賬戶；后者是指的是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)的，或者業(yè)主大會(huì)委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在數(shù)據(jù)共享銀行開(kāi)設(shè)的賬戶。
根據(jù)《管理辦法》要求，業(yè)主共有資金賬戶僅能有一個(gè)賬戶，不能存在既有基本賬戶，也有共管賬戶，兩者之間的變更需要在十五日內(nèi)完成。
業(yè)主大會(huì)重新招聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間，應(yīng)如何配合完成業(yè)主共有資金賬戶變更？《管理辦法》提出，業(yè)主大會(huì)已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并決定委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)業(yè)主共有資金共管賬戶的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新賬戶開(kāi)設(shè)后十五日內(nèi)將業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)入新賬戶。對(duì)此，深圳市住建局在同期發(fā)布的起草說(shuō)明文件中表示，從實(shí)踐的角度，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)設(shè)的共管賬戶不能沿用，必須由新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新開(kāi)設(shè)賬戶，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)賬，將業(yè)主共有資金轉(zhuǎn)到新的業(yè)主共有資金共管賬戶。
業(yè)主大會(huì)或不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益
《管理辦法》盡管再次明確了業(yè)主共有資金歸物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主共有，禁止任何單位、個(gè)人非法侵占、處分或者挪作他用，但也同時(shí)提出業(yè)主大會(huì)不得決定向業(yè)主分配共有資金的收益。
對(duì)于共有物業(yè)收益的使用問(wèn)題，《管理辦法》要求，業(yè)主大會(huì)決定依法使用共有物業(yè)收益的，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或共有物業(yè)和業(yè)主共有資金使用與管理辦法中予以明確。業(yè)主大會(huì)可以在一定金額范圍內(nèi)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)決定業(yè)主共有資金的使用。
據(jù)了解，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》將于2020年3月1日起實(shí)施，其中新增了共有資金的概念與管理規(guī)定，規(guī)范了業(yè)主共有資金的權(quán)屬，也明確了業(yè)主共有資金的使用與管理原則。該條例明確規(guī)定，小區(qū)共有物業(yè)收益歸全體業(yè)主所有。
透明賬：超10萬(wàn)支出或需公示，每季度公開(kāi)賬目
《管理辦法》也對(duì)業(yè)主共有資金賬戶的資金監(jiān)管提出了進(jìn)一步的規(guī)范：開(kāi)戶單位對(duì)單筆金額高于10萬(wàn)元的支出，應(yīng)當(dāng)提前五天在物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主共有資金信息公開(kāi)平臺(tái)上公示資金支出的需求。
對(duì)此，深圳市住建局解釋稱，設(shè)置該條款是主要考慮到共有資金實(shí)際使用和管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在管理人資金使用不規(guī)范而導(dǎo)致共有資金的流失。該局表示，在征求意見(jiàn)過(guò)程中，數(shù)據(jù)共享銀行的相關(guān)專家提出該條款對(duì)資金的轉(zhuǎn)賬監(jiān)管要求將大大增加資金的使用成本，不利于使用共有資金，“因?yàn)樵撓拗埔馕吨鴺I(yè)主共有資金賬戶不能開(kāi)網(wǎng)銀，不能通兌，不能取現(xiàn)，不能代扣，從共有資金使用的效率，此處建議通過(guò)公開(kāi)征求意見(jiàn)后再?zèng)Q定是否限制”。
此外，依據(jù)《管理辦法》的要求，開(kāi)戶單位應(yīng)當(dāng)每月與數(shù)據(jù)共享銀行核對(duì)共有資金賬目，并按季度在物業(yè)管理區(qū)域和業(yè)主共有資金信息公開(kāi)平臺(tái)上進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括業(yè)主共有資金繳存及結(jié)余情況，發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r等內(nèi)容。
有了業(yè)主共有資金賬戶，“房屋養(yǎng)老金”還怎么收、怎么管？《管理辦法》提出，日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金移交到物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理的，業(yè)主大會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。日常收取的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的物業(yè)專項(xiàng)維修資金子賬戶，按照《深圳市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理規(guī)定》管理和使用。
業(yè)主委員會(huì)委員津貼不得超過(guò)最低工資標(biāo)準(zhǔn)
業(yè)主委員會(huì)的委員津貼應(yīng)該怎么發(fā)？《管理規(guī)定》提出，業(yè)主大會(huì)應(yīng)綜合考慮物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模和業(yè)主委員會(huì)委員的實(shí)際工作等因素決定給予委員津貼的，由業(yè)主大會(huì)從共有資金中列支，業(yè)主委員會(huì)委員每月的津貼不得超過(guò)本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)。
執(zhí)行秘書(shū)與財(cái)務(wù)人員的薪酬也由業(yè)主大會(huì)根據(jù)《深圳市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》給予，來(lái)源也為業(yè)主共有資金。
兩成業(yè)主聯(lián)名可對(duì)共有資金提議審計(jì)
《管理辦法》提出，業(yè)主對(duì)共有資金的使用與管理有異議的，應(yīng)當(dāng)先向業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面提出異議，業(yè)主委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)或監(jiān)事、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到異議之日起五日內(nèi)向業(yè)主書(shū)面答復(fù)。對(duì)大額轉(zhuǎn)賬異議成立的應(yīng)當(dāng)停止轉(zhuǎn)賬。
業(yè)主對(duì)共有資金的收支情況有異議的，《管理辦法》要求經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會(huì)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)提議經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，由業(yè)主大會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并公示審計(jì)報(bào)告。
