央廣網(wǎng)北京2月12日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，在央行要求控制一季度新增住房貸款總量和增速的背景下，近日，多個(gè)城市逐步收窄個(gè)人首套住房按揭貸款利率的優(yōu)惠額度。昨天，天津、廣州再次傳來收緊房貸利率的消息：天津市首套房貸利率收緊，招商銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等都由原來的85折左右上調(diào)至9折，光大銀行和興業(yè)銀行等上調(diào)至95折，首套房貸9折幾乎成了主旋律；在廣州，多家房屋按揭中介以及銀行人士也都證實(shí)，目前廣州首套房貸政策繼續(xù)收緊，包括郵儲銀行、廣東農(nóng)商行以及興業(yè)銀行在內(nèi)的三家銀行，首套房貸利率已上調(diào)至九折優(yōu)惠，目前，仍然有銀行在醞釀跟進(jìn)。

　　央行“收緊信貸”波及銷售市場 開發(fā)商回款慢

　　隨著房貸擰緊水龍頭，分析人士指出，“收緊信貸”將波及一手房銷售市場，會影響開發(fā)商的銷售回款速度，從而限制公司現(xiàn)金流。中原地產(chǎn)首席分析張大偉表示，從去年四季度開始，部分房企確實(shí)出現(xiàn)了融資壓力明顯加大的情況，但是，目前并未對企業(yè)的經(jīng)營狀況產(chǎn)生直接影響。不過，張大偉認(rèn)為，今年下半年，房企融資將會面臨重大考驗(yàn)。

　　張大偉說：“偏穩(wěn)健、偏中性的信貸政策應(yīng)該說是是決定2017年樓市平穩(wěn)的一個(gè)關(guān)鍵變量，而信貸，包括各個(gè)企業(yè)融資難的壓力也會逐漸在2017年的下半年體現(xiàn)，如果有些企業(yè)在過去的一年拿了過多的“地王”，做了過多的杠桿，后期可能就會面臨比較大的資金壓力。”

　　一方面，資金面在收緊，另一方面，銷售市場也在降溫。在限購、限貸、限地價(jià)、限房價(jià)的“四限”政策下，今年1月份，房企整體的銷售業(yè)績走勢趨弱。數(shù)據(jù)顯示，前100家房企1月份的銷售金額合計(jì)4311億元，銷售面積合計(jì)3648萬平方米，環(huán)比去年12月分別下降了19%和12%。

　　開發(fā)貸審核日益嚴(yán)格 房地產(chǎn)市場預(yù)期正在改變

　　不僅如此，房地產(chǎn)的開發(fā)貸審核日益嚴(yán)格。早在去年10月，監(jiān)管層就對房地產(chǎn)各類融資行為嚴(yán)格要求。更早之前，資管計(jì)劃等資金進(jìn)入房地產(chǎn)受限；監(jiān)管層對房企發(fā)債進(jìn)行分類管理。財(cái)經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，多重因素影響下，對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期在改變。

　　馬光遠(yuǎn)說：“更重要的還是預(yù)期的改變。去年9·30到現(xiàn)在為止，整個(gè)政策的收緊，調(diào)控，使得市場的預(yù)期發(fā)生了非常大的變化。目前大家已經(jīng)認(rèn)為房價(jià)像去年一樣上漲已經(jīng)沒有可能，而且認(rèn)為去年的熱點(diǎn)城市房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整也是大概率（事件），所以今年房產(chǎn)市場是多重力量作用的結(jié)果，一個(gè)是政策收緊，第二個(gè)是資金鏈，有一些房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈肯定會出現(xiàn)問題，第三個(gè)就是市場自身的預(yù)期�！�

　　房企拿地“熱情”不減 “防寒”措施還需提前

　　值得注意的是，銷售數(shù)據(jù)在下降，但是，房地產(chǎn)企業(yè)拿地的“熱情”卻沒有收到影響。從今年年初開始，不少大型房企一直在爭相拿地。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在受春節(jié)影響的今年1月份，包括萬科、保利在內(nèi)的20大房企，拿地金額依然達(dá)到了11176億元，平均拿地成本為9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上漲了38.6%。

　　有分析人士指出，逆周期拿地確實(shí)可以幫助企業(yè)快速發(fā)展，但是，這關(guān)鍵要看未來市場的走勢，部分高價(jià)拿地的企業(yè)，如果1年至2年時(shí)間里拿地區(qū)域房價(jià)上漲不能超過50%，那么這些項(xiàng)目都將面臨入市難題，巨大的成本壓力也將增加企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。國家對房地產(chǎn)的調(diào)控思路短期內(nèi)難以改變，各地調(diào)控政策的嚴(yán)厲度目前有增無減，房企是不是應(yīng)該提前做好“防寒”措施，值得考慮。