【導(dǎo)讀】媒體報(bào)道，住建部計(jì)劃出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)，去庫(kù)存化成為樓市當(dāng)務(wù)之急。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：化解庫(kù)存壓力、�！氨Ｕ闲宰》俊保�新政“一箭多雕”未必?zé)o望。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，盡管隨著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的發(fā)布，房?jī)r(jià)再次被證明還沒(méi)有止跌企穩(wěn)，購(gòu)房好時(shí)機(jī)依然存在，但是樓市去庫(kù)存前景不容樂(lè)觀。部分城市二手房市場(chǎng)再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢(shì)。以北京為例，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達(dá)到21.7%。廣州的情況也不樂(lè)觀,每周新入市的產(chǎn)品源源不斷，而且每周新增住宅供應(yīng)量往往大于成交量，廣州去庫(kù)存依然“壓力山大”。

　　媒體最新報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計(jì)劃出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)，具體對(duì)地方政府回購(gòu)或回租普通商品房分類做出具體要求。

　　一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫(kù)存壓力；一面是地方政府捉襟見(jiàn)肘的財(cái)政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認(rèn)為是“一箭多雕”的地方政府收購(gòu)商品房用作保障性住房政策有望落地，引發(fā)熱議。也有人對(duì)此抱有疑問(wèn)：市場(chǎng)不振，政府接盤(pán)，如此這般，泡沫豈不是越吹越大？有這種疑問(wèn)并不奇怪，當(dāng)然，結(jié)果如何取決于政策的制定和具體執(zhí)行。如何既實(shí)現(xiàn)保障房目標(biāo)，同時(shí)化解庫(kù)存過(guò)高對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響？決策者開(kāi)動(dòng)腦筋、集思廣益，新政“一箭多雕”未必?zé)o望。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛對(duì)此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：去庫(kù)存化成為樓市當(dāng)務(wù)之急，收購(gòu)商品房用于保障性住房，可能嗎？可行嗎？會(huì)怎樣？這一條政策、這一條消息，它的可能新大不大？它的真實(shí)性你怎么判斷？

　　丁建剛：可能性非常大。從總體來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是一種資源的節(jié)約，我倒更愿意把它看成是應(yīng)該叫收購(gòu)，而不應(yīng)該叫回購(gòu)，回購(gòu)就有托底的意思�；蛘呓胁少�(gòu)可能更合適。因?yàn)槲覀兊恼�府很多�?xiàng)目、或者服務(wù)實(shí)際上都是向社會(huì)采購(gòu)的，在這個(gè)階段，向開(kāi)發(fā)商采購(gòu)是可以的。但回顧一下，商品房現(xiàn)在如此高的庫(kù)存是怎么造成的？實(shí)際上一個(gè)重要的原因，就是過(guò)去四年的限購(gòu)限貸的政策，這是對(duì)過(guò)去幾年政策的一個(gè)反思、一個(gè)修正。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是您可能性還是很大的，這是第一個(gè)問(wèn)題，第二個(gè)問(wèn)題可行嗎？政府的錢(qián)從哪來(lái)？

　　丁建剛：如果一定要去造保障性住房，同樣是要花錢(qián)。因?yàn)楝F(xiàn)在保障性住房，主要物業(yè)類型是公租房，公租房實(shí)際上是不能賣(mài)給個(gè)人的，產(chǎn)權(quán)仍然是政府的。所以，去造要花錢(qián)，去購(gòu)也同樣是花錢(qián)。如果購(gòu)沒(méi)有錢(qián)，造也沒(méi)有錢(qián)，也要把新的地方、新的土地拆遷出來(lái)，然后還要建造。實(shí)際上，現(xiàn)在我們的保障房操作很多都是讓開(kāi)發(fā)商去操作，然后政府再回購(gòu)的。當(dāng)然，這是沒(méi)有土地出讓金的，開(kāi)發(fā)商拿建完成本的3%左右的利潤(rùn)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺(jué)得有哪些看點(diǎn)？

　　丁建剛：如果事先是約定的，就是回購(gòu)給政府，開(kāi)發(fā)商不用去賣(mài)，就3%的利潤(rùn)。但現(xiàn)在比比皆是的庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商到處都是，可能等著收購(gòu)的項(xiàng)目嗷嗷待哺。政府怎么收購(gòu)，用什么價(jià)格來(lái)收購(gòu)，確定收購(gòu)誰(shuí)，這是一個(gè)大問(wèn)題。這里面確實(shí)存在著巨大的問(wèn)號(hào)，怎么定價(jià)格，收購(gòu)誰(shuí)的，那這里很可能至少人們有這樣的疑問(wèn)，存在權(quán)力尋租的可能。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：到底誰(shuí)買(mǎi)誰(shuí)家的？畢竟庫(kù)存量這么大的時(shí)候，以什么樣的價(jià)格買(mǎi)什么樣的量，買(mǎi)誰(shuí)家，這都是很大的疑問(wèn)。

　　丁建剛：很多開(kāi)發(fā)商可能都說(shuō)，比如他所在的杭州，大概有100個(gè)以上的項(xiàng)目，現(xiàn)在都在虧損賣(mài)房。開(kāi)發(fā)商說(shuō)虧了，這個(gè)價(jià)格賣(mài)給政府已經(jīng)是不賺錢(qián)了，另一個(gè)說(shuō)虧更多，收誰(shuí)的是挺難的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：而且有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，房子的地位不同，地段不同，這個(gè)房?jī)r(jià)的差距也是很大的。

　　丁建剛：理論上來(lái)講，沒(méi)有一套系統(tǒng)這樣的規(guī)則，而且在事先制定的規(guī)則，保障房的操作就是事先制定的。但是現(xiàn)在等于是我們?cè)谝呀?jīng)成品的市場(chǎng)上去采購(gòu)，采購(gòu)的時(shí)候，有一套系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)。如果沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的話，確實(shí)值得質(zhì)疑。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從目前這個(gè)跡象來(lái)看的話，如果真正變化真實(shí)的話，至少說(shuō)明政府在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較擔(dān)心的。

　　丁建剛：救市，再什么說(shuō)，再遮遮掩掩其實(shí)就是救市。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那我們說(shuō)再?gòu)拇蟮暮暧^經(jīng)濟(jì)來(lái)看，這種行為之后，這種政策之后，對(duì)于房地產(chǎn)投資的這樣一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的拉動(dòng)，能有多大效果？

　　丁建剛：也同樣是看量，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)投資還在持續(xù)下行之中，說(shuō)明人們的預(yù)期，包括行業(yè)對(duì)未來(lái)的預(yù)期還是非常弱的，短期之內(nèi)，不會(huì)有太大的拉動(dòng)。