【導(dǎo)讀】媒體報道，住建部計劃出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，去庫存化成為樓市當(dāng)務(wù)之急。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》本期觀點：化解庫存壓力、保“保障性住房”，新政“一箭多雕”未必?zé)o望。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)11月24日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，盡管隨著國家統(tǒng)計局10月份房價數(shù)據(jù)的發(fā)布，房價再次被證明還沒有止跌企穩(wěn)，購房好時機(jī)依然存在，但是樓市去庫存前景不容樂觀。部分城市二手房市場再次呈現(xiàn)出成交放緩的趨勢。以北京為例，偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計顯示，11月上半月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量環(huán)比10月下半月回落31.5%，與9月相比回落幅度達(dá)到21.7%。廣州的情況也不樂觀,每周新入市的產(chǎn)品源源不斷，而且每周新增住宅供應(yīng)量往往大于成交量，廣州去庫存依然“壓力山大”。

　　媒體最新報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部計劃出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

　　一面是低收入人群的住房需求，一面是地方日漸高企的房地產(chǎn)庫存壓力；一面是地方政府捉襟見肘的財政，一面是中小房企的資金回款需求。在各種矛盾交織中，被認(rèn)為是“一箭多雕”的地方政府收購商品房用作保障性住房政策有望落地，引發(fā)熱議。也有人對此抱有疑問：市場不振，政府接盤，如此這般，泡沫豈不是越吹越大？有這種疑問并不奇怪，當(dāng)然，結(jié)果如何取決于政策的制定和具體執(zhí)行。如何既實現(xiàn)保障房目標(biāo)，同時化解庫存過高對經(jīng)濟(jì)帶來的負(fù)面影響？決策者開動腦筋、集思廣益，新政“一箭多雕”未必?zé)o望。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛對此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：去庫存化成為樓市當(dāng)務(wù)之急，收購商品房用于保障性住房，可能嗎？可行嗎？會怎樣？這一條政策、這一條消息，它的可能新大不大？它的真實性你怎么判斷？

　　丁建剛：可能性非常大。從總體來說，這確實是一種資源的節(jié)約，我倒更愿意把它看成是應(yīng)該叫收購，而不應(yīng)該叫回購，回購就有托底的意思�；蛘呓胁少徔赡芨�合適。因為我們的政府很多項目、或者服務(wù)實際上都是向社會采購的，在這個階段，向開發(fā)商采購是可以的。但回顧一下，商品房現(xiàn)在如此高的庫存是怎么造成的？實際上一個重要的原因，就是過去四年的限購限貸的政策，這是對過去幾年政策的一個反思、一個修正。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這是您可能性還是很大的，這是第一個問題，第二個問題可行嗎？政府的錢從哪來？

　　丁建剛：如果一定要去造保障性住房，同樣是要花錢。因為現(xiàn)在保障性住房，主要物業(yè)類型是公租房，公租房實際上是不能賣給個人的，產(chǎn)權(quán)仍然是政府的。所以，去造要花錢，去購也同樣是花錢。如果購沒有錢，造也沒有錢，也要把新的地方、新的土地拆遷出來，然后還要建造。實際上，現(xiàn)在我們的保障房操作很多都是讓開發(fā)商去操作，然后政府再回購的。當(dāng)然，這是沒有土地出讓金的，開發(fā)商拿建完成本的3%左右的利潤。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您覺得有哪些看點？

　　丁建剛：如果事先是約定的，就是回購給政府，開發(fā)商不用去賣，就3%的利潤。但現(xiàn)在比比皆是的庫存，開發(fā)商到處都是，可能等著收購的項目嗷嗷待哺。政府怎么收購，用什么價格來收購，確定收購誰，這是一個大問題。這里面確實存在著巨大的問號，怎么定價格，收購誰的，那這里很可能至少人們有這樣的疑問，存在權(quán)力尋租的可能。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：到底誰買誰家的？畢竟庫存量這么大的時候，以什么樣的價格買什么樣的量，買誰家，這都是很大的疑問。

　　丁建剛：很多開發(fā)商可能都說，比如他所在的杭州，大概有100個以上的項目，現(xiàn)在都在虧損賣房。開發(fā)商說虧了，這個價格賣給政府已經(jīng)是不賺錢了，另一個說虧更多，收誰的是挺難的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：而且有一個標(biāo)準(zhǔn)，房子的地位不同，地段不同，這個房價的差距也是很大的。

　　丁建剛：理論上來講，沒有一套系統(tǒng)這樣的規(guī)則，而且在事先制定的規(guī)則，保障房的操作就是事先制定的。但是現(xiàn)在等于是我們在已經(jīng)成品的市場上去采購，采購的時候，有一套系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)。如果沒有標(biāo)準(zhǔn)的話，確實值得質(zhì)疑。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從目前這個跡象來看的話，如果真正變化真實的話，至少說明政府在對房地產(chǎn)市場還是比較擔(dān)心的。

　　丁建剛：救市，再什么說，再遮遮掩掩其實就是救市。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：那我們說再從大的宏觀經(jīng)濟(jì)來看，這種行為之后，這種政策之后，對于房地產(chǎn)投資的這樣一些經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的拉動，能有多大效果？

　　丁建剛：也同樣是看量，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資開發(fā)投資還在持續(xù)下行之中，說明人們的預(yù)期，包括行業(yè)對未來的預(yù)期還是非常弱的，短期之內(nèi)，不會有太大的拉動。