央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)2月4日消息（記者王忻）日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知稱，不限購城市首付比例可降至20%。在2016年去庫存的大背景下，央行再放大招，給市場傳遞了積極的信號(hào)，但是樓市面臨的去庫存壓力依然巨大。

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況整體發(fā)展平穩(wěn)，量價(jià)均出現(xiàn)一定幅度上漲，但是兩極分化加劇，一線城市與三、四線城市呈現(xiàn)冰火兩重天。

　　某知名房企：三線城市項(xiàng)目銷售降八成，但同城還有更多項(xiàng)目在開工

　　相比起北山廣深一線城市的房價(jià)上漲和供不應(yīng)求，三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)商的日子并不好過。據(jù)央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，部分三四線城市中小房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售情況不佳，普遍存在銷售量下滑和房價(jià)降價(jià)的情況。

　　以南方三線城市江西省宜春市為例，當(dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)銷售經(jīng)理向記者透露，今年宜春市樓市的行情不好，銷售業(yè)績明顯下滑。2010年的樓市行情火爆，一棟樓100多套房子，當(dāng)月就全部賣完。而2012年時(shí)，一個(gè)樓盤開盤后開僅賣掉了一半，后來陸續(xù)三年才全部賣出�！耙粋�(gè)樓盤平均一個(gè)月只能賣出10套左右，相比起行情較好的時(shí)候差了很多，平常一個(gè)月能賣出30套左右，好的時(shí)候可以達(dá)到50-60套。”按照上述人士的數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目的銷售業(yè)績較高峰時(shí)期，已經(jīng)下降八成。

　　雖然三四城市房產(chǎn)的庫存已然很難緩解，但是依然有開發(fā)商在仍拿地建房。該經(jīng)理稱，當(dāng)?shù)刈罱�一段時(shí)間已經(jīng)有5-6塊地被開發(fā)商拿走，預(yù)計(jì)春節(jié)后就會(huì)開始動(dòng)工�！胺孔佣嗔瞬缓觅u，各家就會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，靠降價(jià)來吸引消費(fèi)者�！睋�(jù)了解，2015年宜春市的房價(jià)和2014年相比，每平米的價(jià)格約下降500-600元，跌幅超過10%。

　　存量的房子還沒來得及讓市場消化完，新增的土地卻在加快開工。這不是個(gè)案。截至2015年12月底，全國商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米，其中住宅待售面積增加1155萬平方米。

　　由此看來，一些布局三四線城市的房企存在很大的庫存壓力。據(jù)碧桂園湖北區(qū)域公司一位部門高管披露，湖北公司2014年銷售過90億元，2015年目標(biāo)僅為45億元。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，供給量過大而且需求不足是三四線城市庫存壓力大的核心原因。

　　楊紅旭表示，供給面由于土地供應(yīng)量充裕，開發(fā)過度從而導(dǎo)致供應(yīng)過大。而地方經(jīng)濟(jì)收入增幅較慢，人口流入速度慢，部分城市甚至是人口流出，需求面并不旺盛。此外，城市的房價(jià)長期保持穩(wěn)定或下跌，沒有賺錢效應(yīng)，所以也沒有投資需求。

　　“去庫存”成地方兩會(huì)關(guān)鍵詞 專家稱更多精準(zhǔn)個(gè)人優(yōu)惠政策或出臺(tái)

　　面對(duì)這樣的局面，中央對(duì)樓市“去庫存”給予了高度的關(guān)注。2015年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上，習(xí)近平表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”。2015年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將“去庫存”納入今年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。

　　此外，樓市“去庫存”也成為地方兩會(huì)熱詞。河南的政府工作報(bào)告中明確提出，2016年將以去庫存、促消費(fèi)為重點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；內(nèi)蒙古的政府工作報(bào)告提出，將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策；河北省政府工作報(bào)告指出，要化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)以滿足新市民需求為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革；廣東省的政府工作報(bào)告提出，通過加快農(nóng)民工市民化、發(fā)展住房租賃市場等手段化解房地產(chǎn)庫存。

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，中央和各地提出的房地產(chǎn)去庫存措施都是非常及時(shí)的�！坝捎诂F(xiàn)在并沒有成熟的良好的方法，所以這些政策都是各地的一些積極地探索和嘗試�！表n世同認(rèn)為。具體哪些政策可以推行，恐怕還需要各地在實(shí)踐當(dāng)中去摸索。

　　據(jù)了解，自2014年11月以來，央行已6次降息，4次全面降準(zhǔn)。根據(jù)6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計(jì)算，百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。此次購房的首付比例進(jìn)一步降低，也將對(duì)提升房地產(chǎn)市場銷售熱度起到積極影響。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院房地產(chǎn)專家丁建剛表示，由于目前對(duì)樓市的預(yù)期比較悲觀，所以只有這一條政策還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要有更多的后續(xù)的政策的疊加。丁建剛指出，關(guān)鍵的還是要讓大家對(duì)于未來預(yù)期有信心。政策方面除了降低首付，還要降低利率，目前八五折的首套房利率還沒有落實(shí)，二套房還要上幅1.1倍的利率，這些都應(yīng)該逐步解決。

　　除了這些利好政策出臺(tái)，易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，還可能會(huì)有針對(duì)農(nóng)民工的住房政策、經(jīng)營住房租賃企業(yè)或個(gè)人的優(yōu)惠政策出臺(tái)，例如對(duì)人才的購房補(bǔ)貼或大學(xué)生購房優(yōu)惠等，同時(shí)個(gè)人房貸利息抵扣個(gè)稅今年也有可能啟動(dòng)。