中新社北京10月26日電 (記者 龐無忌)“信貸政策持續(xù)寬松”這個大多數(shù)人認為毋庸置疑將利好樓市的政策，卻在業(yè)內(nèi)引發(fā)一輪關乎利好或利空的爭議。

　　中國央行日前宣布，自10月24日起，下調(diào)存貸款基準利率，同時下調(diào)存款準備金率。從去年11月開始計算，中國已經(jīng)連續(xù)6次降息、5次降準。多次降息降準讓中國房地產(chǎn)市場進入被稱為“史上最寬松”的利率政策時期——無論是商貸基準利率還是公積金貸款利率均降至歷史最低。

　　低利率無疑可以提高購房者的購買能力、降低購房成本，促進購房需求的進一步釋放。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，“雙降”后，隨著流動性的增加，以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對7月中下旬以來回暖復蘇步伐放慢的房地產(chǎn)市場起到一定刺激作用，一二線樓市交易量的持續(xù)降溫也有望逐步企穩(wěn)。

　　胡景暉認為，隨著資金流動性的增加，融資成本進一步降低，有利于提振開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的信心，預計在未來優(yōu)質(zhì)住宅土地資源稀缺的一線城市，對土地的爭奪將更加激烈，出現(xiàn)“地王”也將逐步成為常態(tài)。

　　以北京為例，在沉寂數(shù)月后，北京土地市場迎來“地王月”。10月下旬，先是葛洲壩拿下樊家村“地王”，創(chuàng)出每平方米7.5萬元(人民幣，下同)的史上最高樓面地價。隨后一天，豐臺再度成交兩宗溢價率突破100%的高價地。據(jù)機構預測，未來北京還將有多達27宗經(jīng)營性土地出讓，年內(nèi)累計土地成交額有望突破2000億元。僅未來一個月待售的土地中，就可能出現(xiàn)5至8宗“地王”。

　　“地王”頻出被視為樓市火爆的標志，但有業(yè)內(nèi)人士指出，歷史經(jīng)驗表明，往往在地王頻出之后，中國房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一段時間的低迷。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，中國連續(xù)降息降準實際上是利空2016年樓市的，他預測明年第三季度，中國主要城市的房價可能出現(xiàn)回調(diào)。

　　這種預測基于對中期需求的判斷。張宏偉認為，短期而言，今年的“銀十”交投活躍已成定局，一線城市、部分二線城市樓市也會在年底出現(xiàn)繁榮景象。但這種樓市升溫的背后是由利率持續(xù)降低等政策不斷刺激需求帶來的，一旦需求透支，繁榮之后可能會產(chǎn)生需求危機。他認為，到2016年三季度，需求透支的影響就會表現(xiàn)出來，屆時樓市可能陷入一輪新的調(diào)整周期。

　　中信建投首席研究員蘇雪晶也認為，今年以來的樓市政策正在透支未來的需求，“資本市場已經(jīng)用低估值告訴大家未來的結果�！�

　　今年7月以來，中國樓市銷售增長放緩、開發(fā)投資增速持續(xù)下行似乎也印證了整體需求的不足。從短期內(nèi)來看，中國樓市依然處于痛苦的“去庫存”過程中。而且當前中國戶均擁有略超過1套住房，意味著樓市供需基本平衡，難以再現(xiàn)以往因供求缺口過大而房價飛漲的景象。目前即使大多數(shù)地區(qū)限購已經(jīng)取消，而且又有多輪降準降息等政策，當?shù)貥鞘袔齑嫦�化依然需要較長時間。如果今年通過政策刺激消化過量需求、而明年又繼續(xù)加大供應，難免出現(xiàn)過剩危機。

　　除了這種“前期跑太快、后期跑不動”的憂慮外，也有專家認為，長期的低利率政策可能會“虛假”地提高購房人的支付能力，從而推高房價，帶來高房價的泡沫風險。中國國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松告訴中新社記者，據(jù)其測算，去年以來，在首付、月供不變的情況下，中國購房者的實際支付能力提高了15%，這也意味著以往只買得起總價100萬住房的人，現(xiàn)在可以買得起115萬的房子。這會從另一方面導致開發(fā)商或者二手房業(yè)主提高售價。

　　鄧郁松認為，如果要維持低利率，那么可以考慮在首付和利率之間實行反向操作，例如在利率下調(diào)的時候，適當提高首付，以避免出現(xiàn)房價高泡沫風險。(完)