業(yè)內：估計多數人會繼續(xù)持有 限價房供應量不會很大 對市場的沖擊很小

　　廣州限價房推出8年，經歷了三輪樓市周期之后，8359套房源的上市規(guī)則昨日得以進一步明確。廣州市國土房管局昨日傍晚正式發(fā)布了《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》，根據上述兩個文件，在取得限價房5年后，產權人在轉讓限價房并補繳土地收益價款，或產權人自行繳納土地收益價款后取得完全產權兩種情況下，其限價房可上市交易。

　　根據《指引》，限價房補繳的土地收益價款為按照交易時點或申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳，補交土地收益價款后，房屋性質登記為商品住宅。業(yè)內分析，即使廣州市地稅局已經啟用了全新的二手房交易評估系統，但在二手房市場中，報稅價格與實際成交價格之間仍然存在一定的差距，所以相信轉賣限價房仍然存在一定的盈利空間。不過，由于限價房總量有限，上市的比例也不會太大，對廣州樓市的沖擊微乎其微。

　　限價商品住宅如果在5年內退出的，實行“內循環(huán)”退出，仍作為限價房交易。

　　房管局：限價房5年內也可“內循環(huán)”

　　2006年以來，廣州市共組織公開出讓了8359套限價商品住宅用地項目。據廣州市國土房管局透露，上述項目的限價商品住宅均已按《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法》（穗府〔2008〕1號，以下簡稱1號文）的規(guī)定銷售完畢。為明確限價商品住宅5年內退出和5年后上市交易的具體操作，市國土房管局昨日正式向社會公布《限價商品住宅退出操作指引》和《限價商品住宅上市交易操作指引》。

　　房管局表示，該批限價商品住宅的退出、上市交易等后續(xù)管理規(guī)定，按照舊案舊辦法，仍然繼續(xù)適用1號文。同時，業(yè)主的《限價商品住宅買賣合同》、合同附件《乙方申購限價房承諾書》、《購買限價房申請表》等也就1號文的相關規(guī)定進行了約定。不過，市住房保障辦公室按照保障性住房規(guī)定銷售的限定價格銷售的拆遷安置房，不適用于昨日出臺的《指引》。

　　《指引》提出，限價商品住宅如果在5年內退出的，實行“內循環(huán)”退出，可先由政府回購，政府不回購的，再安排符合限價商品住宅購買條件者購買，退出的房屋價格將按照房屋銷售價格按照年限折舊率結合新舊程度確定；房屋性質仍屬于限價商品住宅。

　　而限價商品住宅5年后上市交易的，產權人轉讓限價商品住宅則要補繳土地收益價款，或產權人自行繳納土地收益價款后取得完全產權后再出讓；補繳標準為土地收益價款按照交易時點或申請補繳時點契稅課稅價格與原購買價格之間差價的70%計繳。

　　房管局昨日出臺的《指引》，相當于明確了補交土地收益價款的計算方式。

　　規(guī)定解讀：明確土地收益價款計算方式

　　限價商品住宅是指政府公開出讓商品住宅用地時，提出銷售價格、住宅套型面積、銷售對象等限制性要求，由開發(fā)建設單位通過公開競爭取得土地使用權，并嚴格執(zhí)行限制性要求開發(fā)建設和銷售的商品住宅。根據廣州的限價房出讓辦法，限價房申購人的收入水平為個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　根據當年出臺的限價銷售辦法，已購限價房者自辦理房地產權屬登記之日起5年內，因購買、繼承、贈與、析產等原因再次擁有自有產權住宅的，應當在辦理再次擁有住宅的產權登記前申請由市國土房管局回購或安排符合限價房購買資格者購買�；刭徎蛸徺I的價格按照原銷售價格結合成新確定；市國土房管局放棄回購或未安排符合限價房購買資格者購買，以及再次擁有自有產權住宅時限價房辦理房地產權屬登記已滿5年的，應當向政府補交土地收益價款。限價房補交土地收益價款應當按照出租和轉讓時同地段、同類別商品住房市場價格與限價房購買價格之間差價的70%計算。

　　由于陰陽合同的存在，報稅價格與實際成交價格之間仍然存在差距，這部分業(yè)主銷售限價房的收益應可高于預期，仍然屬于“有得賺”。

　　專家分析：業(yè)主銷售限價房仍然“有得賺”

　　根據當年的銷售規(guī)則，購買限價房的申請人應當在購房申請時書面承諾遵守相關規(guī)定。

　　記者了解到，今年廣州幾個限價房小區(qū)就陸續(xù)達到了五年后才能上市的年限要求。此前，保利西子灣、中海金沙馨園限價房小區(qū)的上千業(yè)主聯名要求修改限價房上市政策。部分業(yè)主們認為限價房上市時需要“繳納70%差價作為土地收益給政府”的規(guī)定不合理，賣房后難以置換同等地段的普通商品房。當時，業(yè)主提出了“為什么購買時只是享受市場價與限價之間的優(yōu)惠，在轉讓時候要計算房產的增值部分來補償？”等六大疑問。

　　不過，這些業(yè)主的訴求也遭遇到了不同的聲音。有網友就曾在業(yè)主討論帖中表示：“認為這樣不合理，為何你當初又買限價房？這個政策政府在賣限價房之前就說清楚的了�！�

　　“這部分業(yè)主當時相當于是享受了其他納稅人提供的福利，如果再希望通過轉手限價房盈利，并不合理�！狈綀A地產首席分析師鄧浩志昨日在接受記者采訪時表示，限價房也屬于保障性住房，如果當時沒有限價房，可能這些業(yè)主就難以置業(yè)，無法參與物業(yè)升值的機會。既然當初買房時接受了相關規(guī)則，就應該接受規(guī)則。

　　“除了需要以小換大把限價房賣掉之外，估計大多數人還是會繼續(xù)持有�！编嚭浦颈硎�，實際這部分業(yè)主放出的限價房供應不會很大，對市場的沖擊很小。

　　數量

　　8359套

　　小區(qū)

　　保利西子灣

　　萬科城花園

　　中海金沙馨園

　　龍光峰景華庭

　　宏康和園

　　出讓條件

　　限價房申購人的收入水平為個人申購的，本人稅前年收入在10萬元以下；以夫妻聯名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬元以下。

　　出讓限制

　　市住房保障辦公室按照保障性住房規(guī)定銷售的限定價格銷售的拆遷安置房，不適用于昨日出臺的《指引》。