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港式以房養(yǎng)老:有生之年不用償還一分錢

2013-11-19 07:32  來源:廣州日報(bào)  說兩句  分享到:

  香港按揭證券有限公司CEO李令翔接受本報(bào)記者采訪。

  港式“以房養(yǎng)老”:

  有生之年不用償還一分錢

  兩年前推出“安老按揭” 截至目前有近500例申請獲批

  以房養(yǎng)老

  看世界2

  兩個(gè)月來,“以房養(yǎng)老”已然“山雨欲來風(fēng)滿樓”。9月13日,國務(wù)院公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,其中明確提到要開展老年人“住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”試點(diǎn),也就是俗稱的“以房養(yǎng)老”。11月4日,山東省政府提出將在省內(nèi)開展以房養(yǎng)老試點(diǎn),試點(diǎn)將由省金融辦會同人民銀行濟(jì)南分行、山東銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳具體負(fù)責(zé),并將于今年年底前啟動。

  對于很多內(nèi)地人來說,以房養(yǎng)老仍是新鮮事物。即使在更為國際化的香港,以房養(yǎng)老(港人稱為“安老按揭”)也僅推行兩年,原因是安老按揭對金融機(jī)構(gòu)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。直至2011年7月,香港的“安老按揭”業(yè)務(wù)才由香港按揭證券有限公司推出:借款老人每月可獲穩(wěn)定收入,同時(shí)可以終身不還貸款,終身居住在物業(yè)中。截至上月底,已有497宗申請獲批。到底港式以房養(yǎng)老如何操作?記者近日專訪了香港按揭證券有限公司CEO李令翔先生。

  文、圖/本報(bào)記者武威 實(shí)習(xí)生劉方遠(yuǎn)

  “我要強(qiáng)調(diào)的是,香港的安老按揭僅是一門生意,而不是一項(xiàng)養(yǎng)老政策,我們是要賺錢的,據(jù)我了解全世界‘以房養(yǎng)老’,都是由金融機(jī)構(gòu)推出的一項(xiàng)金融產(chǎn)品!弊谙愀蹏H金融中心二期80層、直面窗外維多利亞港浩渺的煙波,李令翔介紹公司的安老按揭業(yè)務(wù)。

  安老按揭

  用自住物業(yè)作為抵押品申請

  做生意之前,一個(gè)成熟的商人自然會考慮以房養(yǎng)老的市場有多大?做這門生意,有多少賺頭?有多大風(fēng)險(xiǎn)?香港按揭證券公司也是這么干的。

  李令翔向記者介紹稱,公司在2010年曾就安老按揭進(jìn)行過一項(xiàng)系統(tǒng)的、有代表性的目標(biāo)用戶市場調(diào)研。據(jù)了解,當(dāng)年10月至11月,他們一共訪問了1005位60歲或以上、擁有非按揭物業(yè)或快將清償按揭債務(wù)的業(yè)主。結(jié)果發(fā)現(xiàn),約44%的受訪者支持香港引入安老按揭,并有約四分之一的受訪者表示會考慮參加安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃。

  公司很快認(rèn)定了這一調(diào)查結(jié)果的“正面性”,于是決定在2011年7月推出“安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃”,讓長者利用已經(jīng)還清房貸的自住物業(yè)作為抵押品申請安老按揭,長者在繼續(xù)安居于原有物業(yè)的同時(shí),可獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

  和內(nèi)地社會保險(xiǎn)不同的是,香港的職工通常只有一份“強(qiáng)積金”(MPF)作為養(yǎng)老保障,強(qiáng)積金賬戶由個(gè)人和單位各交5%,但這筆錢在很多人眼里難以支持老年生活,因?yàn)榫退闶抢盍钕柽@樣的金融公司高管退休,他每月所能從MPF獲得的退休金也只有1000多元港幣。

  香港曾經(jīng)也想引入類似內(nèi)地的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度,但政府經(jīng)過多次討論,都沒有通過法案。幾乎所有的香港老人都需要在退休前就提前“規(guī)劃”好老年生活,例如給自己買一份人壽保險(xiǎn),“什么是退休計(jì)劃,我們認(rèn)為退休后有一筆穩(wěn)定的、有保障的現(xiàn)金流,是十分有必要的,這也是我們的客戶選擇安老按揭的原因!

  市場前景

  今年比上年業(yè)績增加七成

  但在現(xiàn)實(shí)中,很多香港老人面對以房養(yǎng)老常常也是“心有余而力不足”,記者在香港街頭隨機(jī)訪問了幾位老人。家住香港馬鞍山的65歲老人劉先生告訴記者,雖然他的物業(yè)都已經(jīng)還清按揭,但因?yàn)楹蛢鹤油,他根本就不敢考慮安老按揭這回事。

  家住香港九龍?zhí)粮浇娜~先生則認(rèn)為,與其選擇安老按揭,年輕時(shí)候購買一份人壽保險(xiǎn)更靠譜一些,“我聽說過這種按揭,但個(gè)人感覺要交的保費(fèi)太高,有些劃不來。”

  目前看來,安老按揭確實(shí)是較新穎和小眾的香港人的養(yǎng)老方式,因?yàn)槲锤幌壤系膯栴}困擾著很多老人。對于安老按揭的目標(biāo)客戶,香港安老按揭公司執(zhí)行董事彭醒棠當(dāng)初的一席話十分直接:“我們明白安老按揭并不一定適合每一位持有物業(yè)的長者,不過部分長者(例如沒有子女、子女已經(jīng)移民外國或者子女有充裕的財(cái)政能力的長者)可能會想透過安老按揭,每月得到穩(wěn)定的貸款收入,提高生活指數(shù)。另外,有些長者或者會考慮將原有價(jià)值較高的物業(yè)變賣,然后購入兩個(gè)價(jià)值較低的單位,讓子女和自己分別居住在兩個(gè)單位,再利用自己居住的單位申請安老按揭,這就確保子女有地方住,而自己又可收取年金作幫補(bǔ)!

  雖然兩年多來,香港按揭證券公司只收到497宗申請,但李令翔卻對安老按揭產(chǎn)品的前途信心滿滿,因?yàn)樽罱?年的業(yè)績比上一年增加了七成以上,“我們的客戶都是比較有錢的中產(chǎn)階級和以上的人群”。

  和內(nèi)地一樣,香港正在進(jìn)入老齡化社會,據(jù)統(tǒng)計(jì),2009年香港65歲以上人口占總?cè)丝?3%,相當(dāng)于6名成年就業(yè)人口供養(yǎng)1名65歲以上老人;時(shí)間越往后,問題越嚴(yán)重,到2036年,65歲以上人口所占比例將升至26.4%,即每兩名成年就業(yè)人口就要供養(yǎng)1名65歲以上長者。

  運(yùn)作方式

  貸款和保險(xiǎn)相結(jié)合

  “安全、穩(wěn)定、沒有風(fēng)險(xiǎn)!崩盍钕栌昧诉@8個(gè)字概括香港的安老按揭產(chǎn)品特點(diǎn),在他眼中,老人如果申請了安老按揭,就是“借了一筆一輩子不用還,死后也不需要子女還”的貸款。那么,這項(xiàng)安老按揭產(chǎn)品是如何運(yùn)作的呢?

  簡單來說,安老按揭就是一項(xiàng)貸款和保險(xiǎn)相結(jié)合的金融產(chǎn)品,由銀行作為出資方,由香港按揭證券公司作為保險(xiǎn)方。銀行負(fù)責(zé)向老人借貸,老人拿到錢后就欠了銀行的利息和本金,同時(shí),老人還欠了一筆香港按揭證券公司保險(xiǎn)金,如果最后償還貸時(shí)出現(xiàn)資不抵債的情況,這筆錢不需要老人的子女或房產(chǎn)繼承人承擔(dān),而是直接由按揭證券公司負(fù)責(zé)將差價(jià)補(bǔ)償給銀行。當(dāng)然,老人的繼承人可以選擇還清貸款贖回房產(chǎn);如果不贖回,那么銀行出售房產(chǎn)的價(jià)值超過老人所欠款項(xiàng)的部分,都將由房屋的繼承人所有。

  此前安老按揭原先是針對年齡60歲以上的香港公民,最高的物業(yè)封頂額是800萬元港幣;去年11月,按揭證券公司將借款人年齡調(diào)低至55歲,最高物業(yè)封頂額調(diào)高至1500萬元港幣。意思就是說,如果借款人的物業(yè)價(jià)值超過1500萬港幣,他/她在申請按揭時(shí),也只能按照1500萬元港幣的按揭額來操作。

  借貸的流程十分嚴(yán)謹(jǐn)。借款人只要是55歲以上持有有效香港身份證的人士,同時(shí)其名下沒有破產(chǎn)或債務(wù)重組,同時(shí)其物業(yè)樓齡在50年以下,就可以申請按揭,超過50年以上的物業(yè),則要按物業(yè)的具體情況進(jìn)行評估。借款人可以是一個(gè)人,也可以是兩個(gè)人,例如聯(lián)名擁有物業(yè)的夫妻。

  有意思的是,文件還規(guī)定如果申請人是通過明顯低于市場價(jià)格、或者贈與的方式獲得物業(yè),將無法申請安老按揭。李令翔說:“這主要是防止物業(yè)在業(yè)權(quán)上的糾紛,降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn),如果是贈與的,在做按揭時(shí),可能會有人挑戰(zhàn)房子的業(yè)權(quán)!

  機(jī)動靈活

  房屋若升值可要求增加年金

  在設(shè)計(jì)這款按揭產(chǎn)品時(shí),決策者提出了較靈活的按揭年限。老人領(lǐng)取的每月年金會根據(jù)申請人的年齡、樓價(jià)、按揭年限和申請人數(shù)不同而不同。年齡分三檔,分別是55歲以上、60歲以上和70歲以上,年齡越大,每月拿到的年金越高;借款人物業(yè)的價(jià)格和每月年金成正比,價(jià)格越高,相應(yīng)年金也領(lǐng)取得越高;按揭年限分10年、15年、20年和終身,由此所獲年金也依次遞減,另外,雙人申請所獲的貸款額也比單人的略低。

  例如,業(yè)主A年齡已超過70歲,且是單人申請貸款,申請年限是10年,那他每月獲得的每百萬元年金是5100元港幣,而如果他的物業(yè)價(jià)值正好是500萬元港幣,那老人一個(gè)月實(shí)際能獲得25500元港幣的安老按揭。

  據(jù)李令翔的介紹,在目前的497宗申請中,選擇單人申請的占到65%;申請老人的平均年齡為69歲,其中最小55歲,最老93歲;所申請的物業(yè)平均價(jià)值為440000元港幣,其中最便宜的一套80萬元港幣,最貴的一套高達(dá)3500萬元港幣;申請物業(yè)的平均樓齡為30年;現(xiàn)實(shí)中,選擇10年期安老按揭和終身安老按揭的人數(shù)最多!耙话隳挲g在70歲以上的老人通常喜歡選擇10年期安老按揭,因?yàn)檫@樣他們獲得的年金較高,他們想在自己還有活力的時(shí)候享受人生;年齡在五六十歲的人就選擇終身養(yǎng)老,因?yàn)樗麄兏M@得長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。”李令翔說。

  另外,老人還可以申請“一筆過貸款”,就是直接支取一大筆現(xiàn)金,但這會造成每月年金的減少。同時(shí),一旦老人的房屋升值了,老人還可以向銀行提出提高每月年金的要求;反之,如果房屋貶值,老人的每月年金數(shù)額并不受影響。據(jù)了解,目前老人每月所獲的最高額年金已達(dá)到83600元港幣。

  有意思的是,無論按揭年限選擇10年還是終身,按照“有生之年不用償還一分錢”的原則,在合約期滿后,老人仍然可以居住在物業(yè)里,直到百年歸老。例如,一位70歲的老人選擇10年期貸款,到80歲時(shí),老人及子女不需要立刻還款,可以繼續(xù)住在物業(yè)中,直到老人去世,才要還貸或抵押房產(chǎn)。當(dāng)然,假如這位老人85歲去世,老人就會被多追加銀行5年的利息。

  安老按揭經(jīng)營兩年多來,已有7宗申請人去世,其子女都選擇還掉老人欠下的貸款,李令翔說:“這是因?yàn)槔先饲废碌膫鶆?wù)并不高!

  同時(shí),也已有4位申請人提出終止安老按揭,“這里頭的原因多種多樣,這幾位老人可能并沒有考慮清楚,所以他們在半年內(nèi)終止了合同!

  風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

  未來可能追加保單作抵押

  可是,雖說“有生之年不用償還一分錢”,但老人欠下的這筆賬卻不少,它包括利息開支、按揭保費(fèi)、律師輔導(dǎo)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等等。安老按揭的利率為2.75%;按揭保費(fèi)分基本按揭保費(fèi)和每月按揭保費(fèi)兩部分,基本按揭保費(fèi)分7期,由第4年至10年每年支付,支付的價(jià)格為物業(yè)價(jià)值的0.28%;每月按揭保費(fèi)為欠款總額乘以年利率1.25%。

  我們再拿之前舉例的業(yè)主A來計(jì)算,10年按揭下來,他剛剛從銀行那里拿到最后一筆25500元港幣的年金,此時(shí),老人總共從銀行獲得306萬元港幣,10年后需要償還的本金加利息為3517515元,老人還需要支付的基本按揭保費(fèi)為98000元,老人需支付的每月按揭保費(fèi)高達(dá)20余萬元港幣。這時(shí),老人或者子女如果想贖回房產(chǎn),就要支付380余萬元港幣,如果老人這時(shí)正好過世,而他的物業(yè)升值到600萬元港幣,繼承人不贖回物業(yè),那繼承人就將獲得220多萬元港幣的差額。而老人選擇的按揭時(shí)間越長,生存時(shí)間越久,所需支付的費(fèi)用也將越高,甚至超過物業(yè)價(jià)值。

  按揭收取的保險(xiǎn)費(fèi)用是否過高曾經(jīng)受到老人們的激烈討論,但李令翔并不認(rèn)同,“今天下午,我們還在開會討論如何控制公司風(fēng)險(xiǎn)的問題,我們下一步有可能需要老人抵押其人壽保險(xiǎn)保單,以降低風(fēng)險(xiǎn)。我們公司目前面臨的主要是三種風(fēng)險(xiǎn),第一種風(fēng)險(xiǎn)是房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),如果房價(jià)下跌,我們就將虧損;第二是利率的風(fēng)險(xiǎn),我們貸款的利率一定下來就是不變的。但如果利率升得快,貸款超過房價(jià)的機(jī)會就會變得很大;第三是老人壽命延長造成的風(fēng)險(xiǎn),老人活得越久,銀行賠得越多,一旦資不抵債,我們就要理賠!

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編輯:吉媛媛

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