央廣網(wǎng)北京2月19日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，物業(yè)服務(wù)差，業(yè)主可以拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？如果個(gè)別業(yè)主無(wú)故不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司該如何處置？如果物業(yè)公司亂收費(fèi)，業(yè)主又該如何維權(quán)？天天315消費(fèi)小課堂，北京安理律師事務(wù)所律師包華解讀小區(qū)業(yè)主的權(quán)益責(zé)任，并針對(duì)物業(yè)服務(wù)及糾紛處理，為您把脈支招。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“物業(yè)管理到底是什么，物業(yè)管理都管些什么？”

　　包華：“談物業(yè)管理，其實(shí)首先要弄清楚物業(yè)，在我們的日常生活中，物業(yè)管理跟物業(yè)似乎是一個(gè)概念，我們所說(shuō)的物業(yè)就是不動(dòng)產(chǎn)，就是房屋，物業(yè)管理就是管房屋。但根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)管理有一定的范圍、邊界，物業(yè)管理主要管的是公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備。從廣義來(lái)說(shuō)，家里比如換個(gè)燈泡或者換個(gè)水龍頭，維修一下管線、閘門，這些也屬于廣義的物業(yè)管理。但在法律上，物業(yè)管理是指公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備。

　　另一方面，物業(yè)管理一般有合同，也就是依據(jù)合同約定對(duì)于公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備提供管理，這就是我們常說(shuō)的物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)。

　　公共區(qū)域到底指哪些？比如樓道、空調(diào)機(jī)房、地下車庫(kù)等這些都屬于共有公共區(qū)域，這些區(qū)域的管理，包括設(shè)施設(shè)備的管理在法律上的物業(yè)管理定義范圍之內(nèi)；而房屋的專有部分，比如屋內(nèi)小修這些不屬于物業(yè)管理的范疇。所以如果要讓物業(yè)公司給家里換個(gè)燈泡、修個(gè)水龍頭等，這些其實(shí)不在合同上，所以這樣的要求需要單獨(dú)付費(fèi)，我們稱這樣的付費(fèi)行為為特約服務(wù)，在物業(yè)管理之外。

　　法律上的物業(yè)管理，可能還包括了很多其他方面，因?yàn)樵诤贤�中可能有些東西不寫，但在法律上確確實(shí)實(shí)要求管理人要盡到職責(zé)，比如一個(gè)小區(qū)有避雷設(shè)備，避雷設(shè)備有強(qiáng)制性檢測(cè)，一般在合同當(dāng)中都不會(huì)去寫，但在法律上有規(guī)定，物業(yè)公司也需要去做。

　　因此，盡管依據(jù)物業(yè)合同來(lái)提供服務(wù)，可合同中沒有寫的內(nèi)容，但法律上有的，物業(yè)公司也需要提供，這就是我們所談到的物業(yè)管理的定義范圍�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“物業(yè)管理有哪些方式，由誰(shuí)來(lái)提供，是物業(yè)公司嗎？”

　　包華：“常見的物業(yè)管理都是由物業(yè)公司來(lái)提供，比如在北京，大部分住宅社區(qū)由物業(yè)管理公司提供。但在法律上，我們國(guó)家的《物權(quán)法》把物業(yè)管理分為三種提供方式。第一種是業(yè)主自管，即業(yè)主對(duì)于自己的房屋可以自己管。比如業(yè)主自己有一棟樓，在這一棟樓范圍之內(nèi)都是業(yè)主的專有部分，業(yè)主可以自行管理。當(dāng)然有一些專項(xiàng)服務(wù)可以委托給專業(yè)的公司，比如電梯服務(wù)由電梯維修有資質(zhì)的公司來(lái)提供，包括供暖，由有供暖資質(zhì)的公司來(lái)提供。但是首先是業(yè)主自行管理，自行決定，然后再讓專業(yè)的公司來(lái)協(xié)助自己進(jìn)行管理。

　　第二種是我們最常見的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。它進(jìn)行管理更多的是依據(jù)合同，依據(jù)法律法規(guī)提供。合同中一般會(huì)標(biāo)明公司的服務(wù)范圍、內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，法律上會(huì)要求給出一個(gè)服務(wù)底線。

　　第三種是由第三方管理。第三方管理現(xiàn)在在很多大的都市也有，尤其是在一些老舊巷尾沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由當(dāng)?shù)氐拇迕窬用裎瘑T會(huì)組織牽頭來(lái)提供。它不叫物業(yè)管理，但它確實(shí)對(duì)于房屋起到了一些管理的職能，也是由第三方組織提供，有一些不是企業(yè)，是民間的非盈利機(jī)構(gòu)來(lái)做這件事情。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)到底是不是一回事情呢？”

　　包華：“其實(shí)指的是一回事，但兩個(gè)定義可能會(huì)有些許不同，因?yàn)楣芾矸课莸倪^(guò)程之中，不僅要管房屋的設(shè)施設(shè)備，還要管房屋使用秩序。在這種情況之下，如果沒有管理手段，就不能夠體現(xiàn)出服務(wù)。比如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)管車輛進(jìn)出的過(guò)程中，如果沒有管理手段，比如沒有門禁等相關(guān)設(shè)施設(shè)備提供，業(yè)主想進(jìn)就進(jìn)，想出就出，不遵從相應(yīng)的管理制度，服務(wù)就無(wú)法提供；但如果只有管理沒有服務(wù)，業(yè)主又會(huì)覺得管理本身沒有價(jià)值，不能夠幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)更好的生活。所以管理是手段，服務(wù)是目標(biāo)，兩者之間并行不悖。

　　我們?cè)瓉?lái)在法律定義上寫的是物業(yè)管理?xiàng)l例，物業(yè)管理企業(yè)，現(xiàn)在我們用得更多是法律管理?xiàng)l例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)。另外一方面，兩者之間也是相輔相成的，物業(yè)管理或者物業(yè)服務(wù)其實(shí)是一回事兒，只不過(guò)是一件事物的兩個(gè)方面�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“既然要提供物業(yè)管理，就可能會(huì)產(chǎn)生一定的費(fèi)用，這也就是我們平常所提到的物業(yè)費(fèi)的問(wèn)題，物業(yè)費(fèi)到底是什么，收了物業(yè)費(fèi)后，這家物業(yè)公司到底應(yīng)該干哪些事情呢？”

　　包華：“我們常說(shuō)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)意思。物業(yè)費(fèi)實(shí)際就是業(yè)主們?cè)诮邮芊��?wù)的過(guò)程中，需要給服務(wù)的提供方來(lái)支付相應(yīng)的費(fèi)用。

　　物業(yè)費(fèi)有兩種計(jì)費(fèi)方式，一種是包干制，即物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的價(jià)格是固定的，標(biāo)準(zhǔn)是約定好的，不管是虧了還是賺了都由物業(yè)公司自行承擔(dān)。另外一種叫酬金制，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)領(lǐng)取約定的酬金，所有支出和成本由業(yè)主實(shí)交，多退少補(bǔ)。

　　不管結(jié)算方法是什么，物業(yè)費(fèi)的支出主要是對(duì)設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)，對(duì)于秩序維護(hù)的管理，人員、物料、能源，綠化等一系列的必要支出，這是最基本的，當(dāng)然還會(huì)有一定的稅費(fèi)。所以通過(guò)住建部的文件，大家基本能夠看到物業(yè)費(fèi)應(yīng)該花在哪兒。

　　但是現(xiàn)在的問(wèn)題在于，業(yè)主們似乎只關(guān)心物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，而不關(guān)心物業(yè)費(fèi)所對(duì)應(yīng)的服務(wù)，這其實(shí)是不對(duì)的。因?yàn)槲飿I(yè)的服務(wù)跟著合同走，是根據(jù)法律法規(guī)進(jìn)行的。很多業(yè)主認(rèn)為，既然交了物業(yè)費(fèi)，是不是應(yīng)該管家中的一些事務(wù)。并不是，因?yàn)榧抑惺聞?wù)不屬于物業(yè)管理的范疇，當(dāng)然也不屬于物業(yè)管理費(fèi)的列支項(xiàng)目�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“物業(yè)費(fèi)是如何定價(jià)的？”

　　包華：“關(guān)于物業(yè)費(fèi)的定價(jià)，如果是一手房，在購(gòu)房之初，在購(gòu)房合同中就會(huì)把物業(yè)費(fèi)確定下來(lái)，包括確定物業(yè)服務(wù)方，這是房屋買賣合同中一個(gè)必不可少的條款。因?yàn)槿绻麤]有物業(yè)服務(wù)，這個(gè)房屋交付時(shí)是不能夠使用的，沒水、沒電、沒電梯等，所以在交付房屋時(shí)這個(gè)房屋必須有物業(yè)管理。在物業(yè)管理之初實(shí)際由開發(fā)建設(shè)單位作為第一任大業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)管理公司，對(duì)于服務(wù)的范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價(jià)格進(jìn)行確定。

　　在價(jià)格約定之后，后期的定價(jià)主要有幾個(gè)方面，第一種是由業(yè)主自行調(diào)整。法律規(guī)定，物業(yè)費(fèi)的調(diào)整要由全體業(yè)主共同決定，要有人數(shù)超過(guò)一半，面積超過(guò)一半的業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用才能夠變更。第二種，有一些住宅項(xiàng)目其實(shí)是執(zhí)行政府定價(jià)或者是政府指導(dǎo)價(jià)，比如經(jīng)濟(jì)適用房就是政府定價(jià)或者是政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行處理。

　　在兩種價(jià)格結(jié)構(gòu)都有的情況下，尤其從市場(chǎng)價(jià)角度來(lái)說(shuō)，業(yè)主們?cè)鯓哟_定這個(gè)價(jià)格？現(xiàn)在有第三方機(jī)構(gòu)能夠幫大家進(jìn)行評(píng)估，也就是說(shuō)，如果定一個(gè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，第三方可以幫業(yè)主大概測(cè)價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)測(cè)算還需要通過(guò)業(yè)主決定的方式最終生效。所以物業(yè)費(fèi)的定價(jià)如果是市場(chǎng)協(xié)商價(jià)的，現(xiàn)在很多都參考第三方給出的評(píng)估報(bào)告；如果是國(guó)家定價(jià)和指導(dǎo)價(jià)，直接按定價(jià)文件和指導(dǎo)價(jià)文件就可以�！�

　　在能源費(fèi)方面，水、電、暖、氣這四項(xiàng)目前都由國(guó)家定價(jià)，通過(guò)物價(jià)部門的價(jià)格發(fā)布來(lái)通告。但是也有一些項(xiàng)目，比如，如果小區(qū)供暖用的自有鍋爐，在一些項(xiàng)目上的自有鍋爐供暖價(jià)格會(huì)有所調(diào)整，會(huì)把它作為小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理，通過(guò)酬金制的價(jià)格來(lái)解決，其價(jià)格可能會(huì)有所不同。但使用市政服務(wù)的供暖都是單一價(jià)格。還有一些項(xiàng)目比如用電方面，如果一個(gè)小區(qū)不是供電公司直接跟業(yè)主收取電費(fèi)，而是通過(guò)物業(yè)公司進(jìn)行買電，可能它的價(jià)格會(huì)有所不同。主要的原因是在于供電公司如果直接跟業(yè)主收取費(fèi)用，所有的線損都會(huì)在定價(jià)內(nèi)，但如果從物業(yè)公司進(jìn)行購(gòu)電，可能有一些線損方面的成本，可能需要單獨(dú)開銷。所以說(shuō)，水、電、暖、氣的價(jià)格是國(guó)家定價(jià)，但有個(gè)別產(chǎn)品是通過(guò)市場(chǎng)協(xié)商價(jià)或者通過(guò)分?jǐn)偝杀径�進(jìn)行具體核算的，價(jià)格上會(huì)有些許不同�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“除了物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)這樣的一些費(fèi)用外，業(yè)主還需要支付其他一些費(fèi)用嗎？”

　　包華：“除了物業(yè)費(fèi)和能源費(fèi)以外，業(yè)主還需要承擔(dān)其他費(fèi)用，其中最主要的是專項(xiàng)維修資金。它是對(duì)于公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行大裝修時(shí)使用的，物業(yè)費(fèi)是對(duì)于公共設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)時(shí)使用的，物業(yè)費(fèi)是日常的服務(wù)，中小修用物業(yè)費(fèi)，一旦進(jìn)入大、中修、更換折舊就需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，因?yàn)樯婕敖痤~比較大，日常的物業(yè)費(fèi)很難支撐，比如小區(qū)換供暖鍋爐。

　　專項(xiàng)維修資金在房屋買賣的時(shí)候歸集一次之后一旦使用完，在使用完之前需要另行歸集，所以專修維修資金雖然不是每個(gè)月或者是每年都要交，但是當(dāng)要用的時(shí)候必須重新歸集。一個(gè)房屋假如使用50年，60年或者70年，它的專項(xiàng)維修資金大概在8到10年之后就要開始使用了，而且如果使用金額比較大，就要開始?xì)w集了，這是一個(gè)中長(zhǎng)期的工作。另外，隨著房屋設(shè)施設(shè)備的更新、改造價(jià)格的上漲，越往后專項(xiàng)維修資金歸集的費(fèi)用就越高�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“到底什么是業(yè)主，有購(gòu)房合同是不是就算業(yè)主呢？房產(chǎn)證上如果登記的是夫妻一方的名字，另一方算業(yè)主嗎？”

　　包華：“其實(shí)業(yè)主的定義很簡(jiǎn)單，就是房屋所有權(quán)人。這句話很簡(jiǎn)單，但一旦在落實(shí)房屋所有權(quán)人到底是誰(shuí)的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。比如我辦了產(chǎn)權(quán)證，我拿著產(chǎn)權(quán)證就能證明我是房屋所有權(quán)人了，我沒有拿產(chǎn)權(quán)證，就一個(gè)購(gòu)房合同，算不算業(yè)主？根據(jù)最高人民法院的司法解釋，如果你買了房子，簽了合同，付了價(jià)款，交付了房屋，你就是物業(yè)管理意義上的業(yè)主了。雖然這個(gè)業(yè)主不能夠去買賣房屋，因?yàn)檫�沒有登記，但是對(duì)房屋使用管理維護(hù)方面已經(jīng)有權(quán)利去主張或者行使權(quán)利了，所以業(yè)主的身份就從那一天開始已經(jīng)取得，從交付鑰匙的那一刻就可以取得業(yè)主相應(yīng)的很多權(quán)利了，這是對(duì)于業(yè)主的一個(gè)證明過(guò)程。

　　另外，對(duì)于夫妻兩個(gè)人的情況，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚后購(gòu)買的房產(chǎn)歸夫妻雙方所有，但產(chǎn)權(quán)登記上確實(shí)只有一方的名字，在法律上，從《婚姻法》的角度來(lái)說(shuō)，夫妻雙方共同所有，另外一方是房屋的所有權(quán)人，但這個(gè)事情本身只在婚姻法調(diào)整范圍之內(nèi)。也就是說(shuō)，當(dāng)適用婚姻法去看待的時(shí)候，它必須要能夠看到另外一方是財(cái)產(chǎn)權(quán)利人；但如果從物權(quán)法的角度上說(shuō)，物權(quán)法以登記為前提，登記是誰(shuí)，誰(shuí)就是業(yè)主。在這種情況之下，只有登記的那個(gè)人才能基于物權(quán)法的規(guī)定來(lái)行使權(quán)利。比如買賣房屋，決定房屋的管理事項(xiàng)。如果登記在這個(gè)房屋上的這個(gè)人沒有到現(xiàn)場(chǎng)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，而是由夫妻另外一方去，但如果他（她）只拿著結(jié)婚證，這個(gè)事是辦不了的。

　　所以《物權(quán)法》和《婚姻法》對(duì)于房屋所有權(quán)歸屬的認(rèn)定的規(guī)則、認(rèn)定的原則不一樣，所以我們要探討在哪個(gè)范圍之內(nèi)用哪個(gè)法律作為依據(jù)來(lái)判斷具體事務(wù)，如果在婚姻法上肯定沒有問(wèn)題，但是在物權(quán)法上會(huì)有些許問(wèn)題。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“物業(yè)管理涉及到了很多業(yè)主的房屋，業(yè)主是不是有權(quán)利參與到物業(yè)管理當(dāng)中，如果有這個(gè)權(quán)利，業(yè)主應(yīng)該怎樣參與呢？”

　　包華：“根據(jù)法律規(guī)定，業(yè)主肯定有權(quán)利參與物業(yè)管理，業(yè)主有知情權(quán)、選擇權(quán)、決定權(quán)。知情權(quán)是基礎(chǔ)，業(yè)主有權(quán)利知道小區(qū)里物業(yè)管理的相關(guān)情況，比如物業(yè)服務(wù)都做哪些項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)是什么？物業(yè)費(fèi)的使用情況等，對(duì)于這些，業(yè)主是有權(quán)利知情的。

　　業(yè)主的選擇權(quán)和決定權(quán)是指，根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘以及物業(yè)服務(wù)方式的確定由業(yè)主共同決定，由人數(shù)半數(shù)以上、面積半數(shù)以上的業(yè)主來(lái)決定。有些小區(qū)是業(yè)主自行管理的，那么他的權(quán)利會(huì)更大一些”。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“普及兩個(gè)概念，一個(gè)是業(yè)主大會(huì)，一個(gè)是業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主大會(huì)到底是什么，它跟業(yè)主委員會(huì)有什么不同嗎？”

　　包華：“業(yè)主大會(huì)是由小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成的一個(gè)組織，在法律上來(lái)說(shuō)，它叫其他組織，業(yè)主大會(huì)開會(huì)時(shí)，叫業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)是通過(guò)全體業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會(huì)，然后通過(guò)委員選舉產(chǎn)生的一個(gè)委員會(huì)。比如業(yè)主們選委員，選委員之后這些委員按照規(guī)程，按照議事規(guī)則來(lái)組成一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，這個(gè)業(yè)主委員會(huì)就可以認(rèn)為是一個(gè)常設(shè)性的組織。作為常設(shè)性組織，它可能會(huì)有很多日常性工作。我們現(xiàn)在看到的業(yè)主委員會(huì)的日常性工作最多的大概有30多項(xiàng)，非常龐雜。這些委員其實(shí)都是業(yè)主，只有具有業(yè)主身份的人才能夠參與業(yè)主委員會(huì)委員的選舉。所以業(yè)主大會(huì)可以認(rèn)為是全體業(yè)主組成的一個(gè)權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)可以認(rèn)為是一個(gè)通過(guò)選舉產(chǎn)生的一個(gè)常設(shè)性組織，其來(lái)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定和規(guī)章制度�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“在物業(yè)服務(wù)中，其實(shí)有很多業(yè)主對(duì)一些物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，也就是說(shuō)，它的服務(wù)是不達(dá)標(biāo)的。在這樣的情況之下，業(yè)主該怎么？”

　　包華：“第一，向物業(yè)公司征詢，也就是給物業(yè)公司反饋，要求回復(fù)，如果存在這方面的問(wèn)題，要進(jìn)行及時(shí)整改。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)服務(wù)不達(dá)標(biāo)的項(xiàng)目涉及到人身財(cái)產(chǎn)安全，比如消防、安防，可以向相應(yīng)的政府主管部門舉報(bào)，通過(guò)這種行政監(jiān)督的方式來(lái)監(jiān)督。

　　當(dāng)然，如果小區(qū)里有業(yè)主組織，業(yè)主組織也可以幫助業(yè)主集中反饋，并且集中地去跟進(jìn)相應(yīng)的改進(jìn)。但是要提示業(yè)主兩件事，第一，達(dá)標(biāo)跟滿意其實(shí)是有差別的。小區(qū)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)在合同中有，如果這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了，但業(yè)主可能不滿意，對(duì)于這種情況，要尊重合同約定，并且進(jìn)行相應(yīng)的區(qū)分。

　　第二，有一些項(xiàng)目，可能業(yè)主沒有能力去判斷，比如電梯維保是否達(dá)標(biāo)？排水項(xiàng)目是否達(dá)標(biāo)？這些隱蔽性的工程或者帶有一定專業(yè)性的工程，業(yè)主們很難通過(guò)生活常識(shí)來(lái)判斷，這需要專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定，所以對(duì)于達(dá)標(biāo)問(wèn)題，更多要靠專業(yè)人士�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“有些業(yè)主比如家里丟了東西等問(wèn)題。這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司是不是應(yīng)該對(duì)此進(jìn)行賠償？”

　　包華：“首先，物業(yè)服務(wù)公司提供的是保安服務(wù)，不是保管服務(wù)。這兩者之間的差異是，保管服務(wù)要看結(jié)果，一旦物品發(fā)生損失，保管合同就必須要進(jìn)行相應(yīng)的賠償。但保安不是，它有一定的服務(wù)級(jí)別，比如兩小時(shí)巡視一次，只要兩小時(shí)巡視的過(guò)程中沒有發(fā)現(xiàn)這件事情，服務(wù)就是達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的。所以物業(yè)服務(wù)公司提供的保安服務(wù)和一般其他機(jī)構(gòu)提供的保管服務(wù)之間是有差別的，一個(gè)看程序，一個(gè)看結(jié)果。

　　對(duì)于業(yè)主丟東西這件事情，如果通過(guò)事后的核實(shí)，發(fā)現(xiàn)丟東西的原因不在物業(yè)公司的保安服務(wù)不達(dá)標(biāo)，比如兩次巡視之間有小偷進(jìn)來(lái)，而物業(yè)公司確確實(shí)實(shí)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上，當(dāng)時(shí)沒有相關(guān)安防系統(tǒng)的客觀的存在，又不能夠通過(guò)安防系統(tǒng)來(lái)管理，那么出現(xiàn)這樣的問(wèn)題就不屬于物業(yè)公司的職責(zé)。但如果確確實(shí)實(shí)物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)中有，比如前臺(tái)應(yīng)應(yīng)該長(zhǎng)期有人值守。在這種情況之下，有陌生人通過(guò)前臺(tái)進(jìn)入了大廈，進(jìn)行了違法行為，那么物業(yè)公司就有責(zé)任。但還需要強(qiáng)調(diào)的是，發(fā)生這樣的情況，行為人應(yīng)該擔(dān)主責(zé)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于物業(yè)服務(wù)合同違約，需要擔(dān)次要責(zé)任或者補(bǔ)充責(zé)任。”

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“有些業(yè)主因?yàn)閷?duì)物業(yè)公司的工作不太滿意，所以用不繳納物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)物業(yè)公司表達(dá)不滿意。但是物業(yè)公司可能就會(huì)因?yàn)闃I(yè)主沒有交納物業(yè)費(fèi)，不給業(yè)主租地下車庫(kù)或者其他一些物業(yè)公司管轄范圍內(nèi)的公共東西。在這種情況之下，物業(yè)公司的這樣一個(gè)捆綁銷售，業(yè)主可以怎么辦？”

　　包華：“業(yè)主可以投訴，因?yàn)槔�綁銷售本身不管是從《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》角度還是從《物業(yè)管理?xiàng)l例》都是不被允許的。但這其中要做一個(gè)性質(zhì)上的區(qū)分，在小區(qū)內(nèi)，物業(yè)公司管理中有很多經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和資源，有一些項(xiàng)目可以通過(guò)法律規(guī)范要求物業(yè)公司必須提供，水、電、暖、氣不能停，因?yàn)檫@些屬于物業(yè)代替市政公司向業(yè)主提供服務(wù)，物業(yè)不能停水、電、暖、氣。但是有一些項(xiàng)目屬于市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，比如地下車庫(kù)的使用就是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)，物業(yè)公司只要在法律范圍之內(nèi)，他自己有經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，這個(gè)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)是依法行使的，業(yè)主必須尊重。

　　從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，由于不繳納物業(yè)費(fèi)，所以沒有租到車位，一個(gè)側(cè)面其實(shí)可以幫助小區(qū)內(nèi)業(yè)主們誠(chéng)實(shí)守信。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，也不能說(shuō)物業(yè)違法。其實(shí)拒交物業(yè)費(fèi)幫不到業(yè)主自己很更多，最主要的是這樣會(huì)對(duì)公共設(shè)施的維護(hù)造成影響。我的建議是，不要通過(guò)物業(yè)費(fèi)欠繳的方式主張權(quán)利，主張權(quán)利的方式有很多，有自行的反饋，有向政府的投訴，向法院訴訟等方式�！�

　　經(jīng)濟(jì)之聲：“如果市政管線的施工侵占了小區(qū)的位置，這種情況之下，這個(gè)小區(qū)的業(yè)主是否可以要求賠償，如果可以，應(yīng)該向誰(shuí)來(lái)申請(qǐng)？”

　　包華：“我個(gè)人的判斷是，如果是一個(gè)正常的施工，有明確的施工方案，而且是一個(gè)市政類型的施工，如果必須通過(guò)占地來(lái)進(jìn)行，那么被占所在地的小區(qū)的業(yè)主是不能提出賠償要求的。因?yàn)槲覀兊耐恋夭⒉皇撬接械模�是�?guó)家的，業(yè)主在購(gòu)買房屋的時(shí)候其實(shí)有一項(xiàng)義務(wù)，就是必須同意在相鄰的項(xiàng)目進(jìn)行維修的時(shí)候，要提供便利、提供支持，這叫相鄰權(quán)。如果是不是相鄰，而是比如通過(guò)市政的服務(wù)來(lái)提供便利，也就是說(shuō)，市政管理公司要進(jìn)行市政服務(wù)，是對(duì)于廣大公眾提供這樣一項(xiàng)市政服務(wù)。在提供市政服務(wù)的過(guò)程之中，可能會(huì)通過(guò)占地的方式來(lái)施工，那么小區(qū)的業(yè)主要提供便利，因?yàn)檫@是一個(gè)應(yīng)有之義，否則這個(gè)土地一旦出讓給你，就不能做任何操作，這實(shí)際對(duì)于這個(gè)土地的使用價(jià)值是有貶損的。

　　另外，并不是說(shuō)人家有權(quán)利用，你就沒有權(quán)利進(jìn)行相應(yīng)的限制，因?yàn)樵谡加猛恋氐那闆r之下，一定會(huì)對(duì)小區(qū)的業(yè)主和居民的生活構(gòu)成影響，所以你有權(quán)利要求了解這個(gè)土地使用的方式方法、大概的工作周期，以及要求對(duì)方提供必要的安全保障，如果造成了噪音擾民，噪音的補(bǔ)償可以去補(bǔ)償，但是占地是不能作為補(bǔ)償內(nèi)容的�！�