【導(dǎo)讀】青島鴻海佳園小區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓地上停車位使用權(quán)時自稱，交3萬元可使用63年。這一做法引發(fā)多家媒體關(guān)注并被叫停后，開發(fā)商竟不顧禁令，加速“出售”車位�！短焯�315》本期聚焦：任性的開發(fā)商。

　　央廣網(wǎng)北京1月15日消息 據(jù)經(jīng)濟之聲《天天315》報道，近日，青島鴻海佳園小區(qū)多位業(yè)主給我們節(jié)目組打來電話。據(jù)業(yè)主們介紹，2013年年初，鴻海佳園延期交房就曾被當(dāng)?shù)孛襟w曝光，當(dāng)時“史上超低違約金”更成為輿論焦點。按照合同約定，鴻海佳園開發(fā)商應(yīng)于2012年年底將房屋交付給業(yè)主使用，但是因為開發(fā)商青島鴻海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與工程總承包商發(fā)生糾紛，導(dǎo)致工期延誤，不能按期交房。當(dāng)是鴻海地產(chǎn)承諾，2013年5月底交房，否則上調(diào)違約金。

　　5月底業(yè)主們接收到交房通知，但是到售樓處后發(fā)現(xiàn)開發(fā)商無法提供竣工驗收備案表，也就是鴻海佳園當(dāng)時沒通過竣工驗收就要交房。開發(fā)商當(dāng)時在接受媒體采訪時說，驗收前發(fā)布交房通知，是為了解決部分業(yè)主對住房的迫切需求。交房不具備強制性，業(yè)主可自愿領(lǐng)取鑰匙。

　　當(dāng)時媒體采訪了當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)監(jiān)站工作人員，工作人員明確表示，小區(qū)沒有通過竣工驗收合格的情況下，開發(fā)商向業(yè)主發(fā)布交房通知，屬于違規(guī)交房。質(zhì)監(jiān)站工作人員還建議，開發(fā)商違規(guī)交房的情況下，業(yè)主應(yīng)該拒絕收房，以免造成不必要的麻煩。

　　但是，據(jù)業(yè)主王先生介紹，業(yè)主們都急于入住，所以就都在14年年初收房。令他們沒想到的是，入住兩年后，小區(qū)竟還無法通過竣工驗收，房產(chǎn)證至今遙遙無期。

　　王先生：這個房子當(dāng)時按規(guī)定應(yīng)該是12月31號之前交房，但是因為房地產(chǎn)商各方面驗收沒有通過，結(jié)果導(dǎo)致了延遲交房，業(yè)主一直意見很大，當(dāng)時違約金都很低，而且又采取了相應(yīng)的蠻橫措施，就是催著我們交房。你愛要就要，不要就算了，你愛交就交，不交就算了。許多人都是拖家?guī)Э诘�，那種剛性需求的業(yè)主沒有辦法，現(xiàn)入住，現(xiàn)裝修，到現(xiàn)在驗收還沒通過。前一段時間我們向政府部門反饋，他說到現(xiàn)在為止正在遞交材料什么的，業(yè)主到現(xiàn)在還沒拿到房產(chǎn)證，小孩子上學(xué)什么的都會受到影響。

　　房產(chǎn)證還沒拿到手，業(yè)主們又被要求，需一次交清63年的車位費。大部分業(yè)主都認為按月收取車位費可以接受， 但是一次性交63年的車位費，有些荒唐。

　　王先生：當(dāng)時是地上的車位，應(yīng)該是2014年的1月1號到2015年的12月31號，先是租兩年。地下的車位他說可以租也可以買，因為地上的車位可能沒有按照規(guī)劃，有許多是占用綠化面積的，當(dāng)時租我們兩年，2015年12月31號不是到期了嗎？到期了以后他就在10月份左右去了個通知，就要求我們以3萬塊錢的價格，以車位出讓的形式租63年，為什么是63年？這和房產(chǎn)證的到期日是一致的，就是相當(dāng)于一次性買掉一輩子的車位。

　　開發(fā)商的奇葩做法引發(fā)多家媒體關(guān)注，2015年10月17號，多家媒體報道了這一事件，10月18號，青島市北區(qū)城市管理局下發(fā)了一份《關(guān)于停止辦理鴻海佳園小區(qū)地上停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的通知》。通知提到，因地上車位權(quán)屬沒有明確，待有關(guān)部門查實后會依法予以處置，現(xiàn)通知立即停止辦理相關(guān)手續(xù)。10月19號，青島市北區(qū)物業(yè)辦在接受媒體采訪時說，他們調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一情況是由小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位——青島鴻海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向小區(qū)業(yè)主轉(zhuǎn)讓地上車位使用權(quán)引發(fā)，區(qū)物業(yè)辦已經(jīng)責(zé)令青島鴻海開發(fā)有限公司和青島易安居物業(yè)公司立即停止上述轉(zhuǎn)讓行為，等待查實地上車位權(quán)屬后依法予以處置。

　　但據(jù)業(yè)主介紹，被叫停后，開發(fā)商竟不顧禁令，加速“出售”車位。

　　王先生：這件事情一直在被媒體曝光，當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)辦出了個文件，物業(yè)辦說暫停車位的轉(zhuǎn)讓，結(jié)果到1月1號之后還是一直在進行這件事情，而且許多業(yè)主都交了3萬塊錢，之后它們現(xiàn)在又辦了新的藍牙卡，我是不考慮買這個，因為我覺得這本身就是不合規(guī)、不合法的。從1月1號起，我們就根本不能進了，而且有幾個比較彪悍的人在門衛(wèi)處待著。而且出讓本身就是不合法的，沒有法律的依據(jù)。

　　開發(fā)商加速“出售”車位，是不是因為地上車位權(quán)屬已經(jīng)明確？記者聯(lián)系了青島市北區(qū)物業(yè)辦。物業(yè)辦工作人員答復(fù)，目前無法確認地上停車位的準確歸屬。

　　記者：我想了解一下現(xiàn)在這個小區(qū)的地上車位權(quán)屬是不是已經(jīng)明確了？

　　工作人員：這個事情發(fā)生以后，區(qū)里面也召開過協(xié)調(diào)會，我們關(guān)于車位產(chǎn)權(quán)到區(qū)里、市里都咨詢過專家的意見，然后他意見可能不統(tǒng)一，然后去法制部門，也沒法確定。

　　青島市北區(qū)物業(yè)辦人員還告訴記者，具體情況可以向青島市北區(qū)城市管理局了解，并提供給記者一個電話號碼。記者撥打多次，電話一直無法接通。

　　在地上停車位權(quán)屬不清的情況下，開發(fā)商真的不顧禁令，在加速“出售”車位嗎？業(yè)主的這一說法，記者也從物業(yè)公司工作人員的口中得到證實。

　　工作人員：之前那個通知我不知道是誰發(fā)的，但是以前是以前，現(xiàn)在是現(xiàn)在，現(xiàn)在這個車位、這個地皮本來也是開發(fā)商的，關(guān)鍵是現(xiàn)在地上車位已經(jīng)是轉(zhuǎn)租的，據(jù)我們了解也應(yīng)該差不多了。

　　記者：那不多了是吧，前兩天有人辦成了嗎？

　　工作人員：有，少。因為之前已經(jīng)集中辦理過一次，你們樓道里貼了通知，1月1號開始辦理，已經(jīng)辦理過一次了，所以之后就只有極個別的來辦理，不是統(tǒng)一一大群人。

　　記者：2016年1月1號對吧？

　　工作人員：對，2016年1月1號開始辦理的，從2015年12月20多號就開始發(fā)放這個通知了。凡是去開發(fā)商那里重新租賃協(xié)議的就可以到物業(yè)來辦藍牙卡。

　　物業(yè)人員提示，現(xiàn)在都在開發(fā)商處“購買”車位，辦理相關(guān)手續(xù)，物業(yè)只負責(zé)收取停車服務(wù)費。記者又撥通了開發(fā)商售樓處的電話，電話接通后，對方自稱是保潔員，只負責(zé)記錄要購車位業(yè)主的姓名和電話。

　　記者：我是想辦一個車位。

　　保潔員：地上車位還是什么？

　　記者：地上車位。

　　保潔員：你想買？

　　記者：對。

　　保潔員：不過不多了，還是三萬。

　　記者：可以使用多長時間？

　　保潔員：和房產(chǎn)證同期。

　　記者：物業(yè)辦發(fā)了一個通知，說是開發(fā)商這邊要立即停止辦理小區(qū)地上停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的手續(xù)，所以我就在想是不是不能辦了現(xiàn)在？

　　保潔員：應(yīng)該是能辦，你有什么信息你先留下。

　　記者又輾轉(zhuǎn)找到辦理車位費手續(xù)的工作人員的聯(lián)系方式，記者撥打多次，電話都一直處在關(guān)機狀態(tài)。

　　關(guān)于這一話題，北京社區(qū)維權(quán)專家陳鳳山和北京潮陽律師事務(wù)所律師邵桐進行了相關(guān)分析與解讀。

　　經(jīng)濟之聲：青島鴻海佳園小區(qū)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓地上停車位使用權(quán)時自稱，交3萬元可使用63年，被叫停后，開發(fā)商竟然不顧禁令，加速“出售”車位。開發(fā)商的做法，是否合理合法？

　　陳鳳山：首先，這個做法是違法的。因為權(quán)屬未定，所以它沒有處分的權(quán)利�，F(xiàn)在有一種觀點認為，規(guī)劃車位都是開發(fā)商的，開發(fā)商有權(quán)處分或者銷售或者出租，但是我個人認為這種觀點在法理上并不完全成立。通常而言，我們認為地面車位屬于全體業(yè)主，開發(fā)商無權(quán)處分。

　　邵桐：我們國家物權(quán)法中第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃停放車的車位車庫的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，占用業(yè)主公有的道路或者其他場地停放車輛的屬于業(yè)主共有。上述的法律規(guī)定分為兩個層次，第一，在這個建設(shè)區(qū)域內(nèi)，車位應(yīng)該由雙方當(dāng)事人在購買不動產(chǎn)的時候，在商品房買賣合同當(dāng)中予以約定。在沒有這種約定的情況下，占用了公有道路和其他場地用于停放車輛的屬于業(yè)主共有，既然這是屬于業(yè)主共有，開發(fā)商向共有權(quán)人收取停車費的行為就存在一種法律上的障礙。

　　經(jīng)濟之聲：2015年10月18號，青島市北區(qū)管理局下發(fā)了一份《關(guān)于停止辦理鴻海佳園小區(qū)地上停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)的通知》，通知提到，因地上車位權(quán)屬未明確，待有關(guān)部門查實后會依法予以處置，現(xiàn)通知立即停止辦理相關(guān)手續(xù)。10月19號，青島市北區(qū)物業(yè)辦在接受媒體采訪時也提到相關(guān)內(nèi)容。兩位剛也聽到，記者聯(lián)系過物業(yè)辦，得到的答復(fù)是，目前相關(guān)部門還無法確認地上停車位的準確歸屬。要確認清楚小區(qū)內(nèi)車位產(chǎn)權(quán)歸屬一般需要多長時間？

　　陳鳳山：如果僅僅是做產(chǎn)權(quán)登記，按照國務(wù)院不動產(chǎn)登記暫行條例第20條，從申請受理開始，30個工作日之內(nèi)就應(yīng)該辦結(jié)。實際上做產(chǎn)權(quán)登記的過程很漫長，因為開發(fā)商有幾個程序要走：第一，它在開發(fā)過程中要做產(chǎn)權(quán)的預(yù)測。在開始銷售之后，它還需要做實測。這兩個登記都需要竣工驗收合格證明，然后再去做產(chǎn)權(quán)的初始登記。

　　經(jīng)濟之聲：兩位對物業(yè)辦給出的答復(fù)持怎樣的看法？

　　邵桐：物業(yè)辦是一個基層的辦事機構(gòu)，其實它對于產(chǎn)權(quán)的認定是沒有相應(yīng)權(quán)利的，因此它只能等上一級的產(chǎn)權(quán)登記部門有了一個準確的答復(fù)以后，它才能給出一個明確的答復(fù)。因此，首先，它沒有權(quán)利認定開發(fā)商的任何權(quán)利。第二，它只能根據(jù)上級的指示給出一個行政上的答復(fù)。在這種情況下，如果開發(fā)商不配合相關(guān)的產(chǎn)權(quán)認證機構(gòu)去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，它就永遠無法取得這個小區(qū)停車位的權(quán)屬登記。因此，它進行出租或者出售都是違法的行為，或者是權(quán)利仍然待定。如果它最終沒有得到物權(quán)登記部門的認定，這種行為將被視為一種無效的行為。

　　經(jīng)濟之聲：首先，我們來討論一下，驗收未過關(guān)就交房的問題。開發(fā)商交房時，就很任性，沒通過驗收就交房，業(yè)主收房至今，小區(qū)還沒有通過驗收，現(xiàn)在房產(chǎn)證辦不下，這是合法的嗎？業(yè)主們該怎么辦，如何維護自己合法權(quán)益？

　　陳鳳山：這是非法的。建設(shè)工程質(zhì)量管理條例里面對此有明確規(guī)定，驗收不合格或者沒通過就驗收是不能交付使用的。

　　這些業(yè)主應(yīng)該向有關(guān)部門提起對開發(fā)商的處罰，然后要求政府對它進行行政處罰之后，再找律師提起民事訴訟，要求它承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　經(jīng)濟之聲：再來看看違約金的問題，小區(qū)理應(yīng)在12年年底交房，業(yè)主們時被迫收房，小區(qū)到現(xiàn)在還沒有通過驗收，開發(fā)商應(yīng)不應(yīng)該繼續(xù)支付違約金？

　　邵桐：首先，業(yè)主如果要向法院提起訴訟，一定要注意自己的訴訟請求的設(shè)計。根據(jù)現(xiàn)在的司法實務(wù)和判例，在這種情況下，如果業(yè)主要起訴開發(fā)商，我認為合適的訴訟請求首先是要求賠償損失。第二是要求承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。這種違約責(zé)任是要依據(jù)雙方在購買房屋時所簽訂的房屋買賣合同中違約條款當(dāng)中的具體約定，如果有明確約定，我們就可以按照這個約定來進行，如果約定不明或者沒有約定，我們就可以參照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛的若干問題的意見，也就是按照銀行同期貸款利率來計算。因此我認為業(yè)主在維權(quán)時，第一要了解自己有什么樣的權(quán)利。第二還要根據(jù)相關(guān)的法律和司法解釋來合理主張自己的維權(quán)請求。

　　經(jīng)濟之聲：您對這3萬元錢和63年的計算持什么樣的觀點？

　　陳鳳山：首先，這個合同可能被認定為自始無效，所以那些買了車位的業(yè)主會很倒霉。雖然錢會被返還回來，但是如果這個開發(fā)商陷入巨大的經(jīng)濟糾紛，它可能面臨著另外一種風(fēng)險，他會為了補上一些財務(wù)上的窟窿，把錢挪用出去。一旦開發(fā)商宣布破產(chǎn)，或者它的車位被抵押出去，作為抵押物被別人給要走了，業(yè)主就會遭受一定的損失。另外，即便通過合法的途徑也最多只能保護20年的合同期。即使開發(fā)商真的擁有合法產(chǎn)權(quán)，這種長期的使用權(quán)的銷售合同面臨著一種巨大風(fēng)險，開發(fā)商可以隨時終止這個合同。

　　經(jīng)濟之聲：在法律層面，車位的產(chǎn)權(quán)一般能租多少年？能賣多少年？價位大概是什么樣的？

　　邵桐：首先，出租和出售是兩個完全不同的概念。在必須享有處分權(quán)的前提下，才可以進行出售。出租這種情況目前涉及到兩個主體，一個是開發(fā)商，另外一個就是物業(yè)管理企業(yè)，或者是由業(yè)主委員會選聘的物業(yè)管理企業(yè)。它們都可以對車位進行短期的出租，但是轉(zhuǎn)讓或者出售都必須考察它們是否有權(quán)利的基礎(chǔ)。只有合法的物權(quán)人才可以出售車位，如果不是，出售也會被認為是一種無效的行為。而且業(yè)主一旦交了錢，如果權(quán)利人不是開發(fā)商，壓住的錢就白交了，而且車位也無法正常使用。

　　經(jīng)濟之聲：沒買車位，還在等待相關(guān)部門的調(diào)查結(jié)果的車主，現(xiàn)在還能采取哪些行動，如何依法維權(quán)？

　　陳鳳山：沒買車位的業(yè)主們要積極向有關(guān)的行政部門申請行政的執(zhí)法行政處罰，由行政部門對開發(fā)商的行為做出一個合法或違法的書面認定。第二，它們也應(yīng)該積極聯(lián)合起來，聘請律師然后通過合法的途徑去主張權(quán)利。如果開發(fā)商現(xiàn)在還沒有進行竣工驗收，它后面銷售車位的行為都是違法的。

　　邵桐：除了向行政機關(guān)反映，并要求行政處罰以外，已經(jīng)購買的業(yè)主應(yīng)該向法院提起訴訟，目前應(yīng)該提出解除合同的訴訟請求。沒有購買的業(yè)主現(xiàn)在不要再購買了，而且業(yè)主要根據(jù)已經(jīng)出來的行政處罰或法院判決來要求開發(fā)商退出物業(yè)管理的領(lǐng)域，并且應(yīng)委托新的、具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進駐小區(qū)進行管理，然后把一切物業(yè)管理的事項都捋順了最后再繳納相關(guān)的費用。