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　　央廣網河南分網消息 據成都商報報道：對于房地產行業(yè)的未來20年走向,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌教授告訴成都商報記者,目前中國房地產行業(yè)是我國經濟的“重要支柱”,20年后,房地產行業(yè)仍將是國家經濟的“支柱”�！耙悦绹鵀槔�,美國的房地產市場發(fā)展到現(xiàn)在,主要以二手房交易為主,但依然是美國經濟的支柱產業(yè)�！彼�表示,未來中國的二手房市場超過新建市場是必然的,養(yǎng)老地產、旅游地產、文化地產等將得到更好的發(fā)展,建筑的加固改造行業(yè)也將迎來發(fā)展的黃金時期。

　　在未來20年里,中國的房地產企業(yè)數(shù)量將大大減少,并呈現(xiàn)出強者越強的特點,大約70～80%的中小房地產企業(yè)將面臨著被兼并、合并的風險。對于房地產行業(yè)與互聯(lián)網的融合,顧云昌表示自己難以預料:“畢竟房地產是做產品的行業(yè)�！辈贿^,他認為房地產行業(yè)具備互聯(lián)網思維是大有前途的:“客戶資源的整合、房產大數(shù)據的應用,都將是未來的趨勢�！�

　　顧云昌教授告訴成都商報記者,中國的房地產市場在經歷了前幾年的飛速發(fā)展后,迎來了當下的轉型期。具體來講,房地產市場面臨著三方面的轉型:房地產產品的轉型、房地產服務的轉型,以及房地產“綠色化”的轉型,“只有順利度過轉型期,才有可能成為中國未來的房地產領袖�！�

　　業(yè)內人士黃瑜稱,過去黃金時代受市場供不應求的影響,房地產市場是賣方主導市場。市場長期供不應求促使房地產價格快速上漲,2014年以來,房地產市場供大于求明顯,市場庫存節(jié)節(jié)攀升,導致市場價格出現(xiàn)下滑。在房地產的“白銀時代”,只靠賣房子就能賺錢的時代已漸行漸遠。

　　從未來樓市趨勢來看,樓市去行政化,央行出手“救市”等因素明顯有助于樓市向好,但是,樓市基本面將轉好并不意味著房企還會賺得盆滿缽滿。未來房地產行業(yè)利率潤空間將進一步壓縮,房企謀求戰(zhàn)略轉型勢在必行。首創(chuàng)集團董事長劉曉光曾說過:“轉型是必然,不轉型就沒有前途。房企應該顛覆舊有的思維模式,多研究產業(yè)之間的融合,尤其是如何實現(xiàn)城市運營,光傻蓋房子是沒用的�！�

　　領袖素質

　　房企掌舵人更像經濟學家 懂資本運作能留住人才

　　要順利度過轉型期,引領企業(yè)成為未來房地產行業(yè)的翹楚,對企業(yè)的掌舵人能力的要求將更高。因此,顧云昌教授認為,未來領袖級的房地產企業(yè)必須具備四個方面的能力:

　　1、更懂得市場、適應市場變化。

　　未來房地產領袖企業(yè)的掌舵人應當更像一個經濟學家,能夠洞悉宏觀經濟與房地產市場之間的關系,也更能看清國際、國內市場變化方向,及時察覺國家的貨幣財政變化帶來的影響,進而能帶領企業(yè)踏準市場的節(jié)點,順應市場�！捌鸫a能夠做到市場好的時候,你得有貨賣;市場不好的時候,你手上不能積壓大量的庫存�！�

　　2、更懂得資本運作、投融資。

　　未來領袖房地產企業(yè)能夠更好地運作資金。目前中國的房地產企業(yè)更多的是依靠銀行貸款,大約70%的房地產融資金額都直接來源于銀行;反觀發(fā)達國家,房地產企業(yè)融資金額的70%則直接來源于股市、房地產基金等,因此,在未來,資金將更多地集中到大企業(yè)的趨勢下,房地產企業(yè)的掌舵人必須有更好的資金運作能力,有更多的投融資渠道。

　　3、更懂得產品方向、發(fā)展趨勢。

　　未來房地產領袖企業(yè)必須是產品專家,能夠造出精品產品。中國未來的房地產市場產品差異化特征將更加凸顯,人們將有更多的差異化需求,房地產企業(yè)能夠提供包括產品設計、定位甚至是施工等不同特點的產品。值得注意的,中國房地產“綠色化”道路還很長,而這將是未來市場的主導。此外,房地產產品不僅只有物質產品,也包括服務產品,這是房地產產業(yè)鏈的延伸,房企必須意識到這也是巨大的蛋糕。

　　4、更懂得企業(yè)管理、人才管理。

　　未來房地產領袖企業(yè)的掌舵人必須是管理專家。未來的房地產市場一定會成為買方市場,掌舵人必須更懂得吸引人才、留住人才、管理人才、管理企業(yè),營造獨特的、健康向上的企業(yè)文化,才能讓企業(yè)生生不息,發(fā)展壯大。

　　房企轉型

　　如藍光般精于某一領域 像恒大一樣布局多產業(yè)

　　在白銀時代里,什么樣的房地產企業(yè)才能更適應市場?克爾瑞機構西南區(qū)總經理閻濤稱,未來,考驗房地產企業(yè)的就是“堅持”,如果選擇了堅持,就必須要有堅持下去的本錢和方向,不管是人力資本還是細分產品,或是打通金融渠道。

　　如今房地產正在經歷轉型和分化,未來,只有做到規(guī)�；�、精細化、多元化這“九字標準”的房地產開發(fā)企業(yè)才能更好適應市場和競爭。首先,開發(fā)企業(yè)只有規(guī)�；�發(fā)展后,才能把“雞蛋”放在不同的籃子里,有的產品是為了走量,有的是為了利潤,有的則是為了留待資本操作,保證有不同的產品滿足不同的需求。其次是要做到精細化,在某一領域、某類市場或某種產品上深耕的企業(yè),才能擁有自己的核心競爭力。比如藍光,其在剛需市場上就具有核心競爭力,這也是藍光能從成都走向全國的一項最重要的推力。第三,就是要多元化、跨界發(fā)展。恒大進軍體育、糧油、乳業(yè)、礦泉水等領域力爭多元化發(fā)展,萬達在保持自身商業(yè)地產優(yōu)勢的同時,也在不斷發(fā)力文化旅游業(yè),并使之成為未來自身的支柱型產業(yè),就是很好的例證。

　　黃瑜也認為,在未來,兩類企業(yè)將繼續(xù)保持相對較快增長。一種是大而強型的,規(guī)模較大、實力雄厚的全國性綜合房企將不斷拓展布局,提升市場份額,同時業(yè)務結構也向多元化轉型,逐步利用“構建房地產生態(tài)圈”的思路,嘗試向互聯(lián)網、金融、社區(qū)服務等領域跨界,擴大業(yè)務半徑,尋找更穩(wěn)定、更持續(xù)的增長源泉。另一種是小而精型的,這類企業(yè)或是專門深耕某一地區(qū)成為區(qū)域龍頭,或是專營某一產品領域成為專業(yè)領軍企業(yè),這類企業(yè)更多的是在房地產行業(yè)內部尋求業(yè)務轉型強化資源整合能力,在與住宅領域平行的商業(yè)地產、產業(yè)地產領域進行嘗試和突破,傾力為客戶提供更具品質的產品和更佳的服務體驗,持續(xù)擴大業(yè)績增長面。

　　未來房地產

　　八大關鍵詞

　　城鎮(zhèn)化

　　未來十年,城鎮(zhèn)化將以前所未有的速度開展,中小城市的迅猛發(fā)展將成為房地產最主要特征。城市人口數(shù)量和向心力都將成為房地產發(fā)展未來10年的行業(yè)紅利。

　　調結構

　　房地產行業(yè)將告別目前以快周轉、成本控制和產品為核心的傳統(tǒng)住宅開發(fā),未來將轉變以產業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等支撐為核心的新型地產開發(fā)模式。此外,存量房再開發(fā),老年社區(qū)也將是未來重要開發(fā)領域。

　　金融化

　　未來房地產開發(fā)應當破除當下以銀行直接融資為主的融資模式,參考國外房地產開發(fā)企業(yè)在市場上發(fā)股、發(fā)債,以及各種方式的主權融資,包括私募、信托等,拓寬企業(yè)的融資渠道和資金運作能力。

　　大并購

　　在前幾年資金層面收緊和市場不好時,許多大型房業(yè)大舉并購地產項目,發(fā)展十分迅猛。而今后由于市場下行加劇競爭,造成回款困難,再加上融資成本高,最后成為被兼并對象的例子陸續(xù)還將出現(xiàn)。

　　節(jié)能性

　　低碳住宅的核心理念是節(jié)能,但是節(jié)能并不意味著要犧牲舒適度。這牽扯到整個住宅小區(qū)房屋節(jié)能、循環(huán)水利用、太陽能利用等一系列設施打造。今后,國家會出臺環(huán)保建筑規(guī)范將其推廣至未來所有住宅建設中。

　　專業(yè)度

　　房地產未來必須要走品牌化和專業(yè)化道路,要擯棄住宅只做“大”,裝修只圖“金光燦爛”。在業(yè)主生活的細節(jié)方面入手,學習國外各項先進的開發(fā)理念。

　　個性化

　　房地產功能隨著主人的需求呈個性化發(fā)展趨勢,除建筑設計外觀,內部裝修設計外,餐廳、廚房、書房、衛(wèi)生間等的大小、布局、結構甚至取舍都由業(yè)主決定。

　　互聯(lián)網

　　房地產的前期開發(fā)、中期修建和后期入住,全部和互聯(lián)網融合,是考驗開發(fā)商智慧的一件事。未來,地產+互聯(lián)網式服務和體驗,將成為企業(yè)轉型和服務升級的重要領域。