■ 解碼廣州租賃新政

　　廣州市政府日前發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，意在通過(guò)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”、“商改租”、公積金政策等一系列舉措來(lái)推動(dòng)租房市場(chǎng)的發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，30歲以下人群無(wú)力入市購(gòu)房者居多，這部分群體在租客中占比過(guò)半�！白赓�(gòu)?fù)瑱?quán)”將為他們帶來(lái)什么？

　　廣州鏈家研究院認(rèn)為，傳統(tǒng)的“居者有其屋”觀念正在向“居者有屋住”轉(zhuǎn)變，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)一個(gè)快速發(fā)展期。此外，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并非同等優(yōu)先權(quán)，此前備受關(guān)注的租房可獲得學(xué)位入學(xué)，也會(huì)有一個(gè)試驗(yàn)性的過(guò)渡期，其過(guò)程可能長(zhǎng)達(dá)5-6年。鏈家方面表示，目前新政出臺(tái)后，尚未有學(xué)位房業(yè)主提高租金的行為。

　　傳統(tǒng)觀念有待轉(zhuǎn)變

　　“居者有其屋”是大多數(shù)市民的傳統(tǒng)觀念，一代傳一代，但現(xiàn)在廣州的房?jī)r(jià)已處于相對(duì)高位。2017年上半年，廣州市11區(qū)的二手住宅登記量為76269套，以廣州鏈家促成的住宅業(yè)務(wù)為例，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價(jià)為204.07萬(wàn)元/套，同比上升9.1%，增加17萬(wàn)元/套。當(dāng)代年輕人要靠自己的積蓄在市區(qū)買第一套房子，基本要等到30歲之后，且多數(shù)要在二手樓市場(chǎng)內(nèi)尋找。政府部門在這個(gè)時(shí)候推出鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)的措施，旨在扭轉(zhuǎn)觀念，將“有其屋”改為“有屋住”，不管是通過(guò)買賣抑或租賃的方式，有房子住，便能解決“住”的問(wèn)題了。

　　廣州鏈家的數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，2017年上半年廣州市住宅總體套均租金為3815元/月，同比上升7.1%，增加252元/月。租客群體中，30歲以下的成交比例為54.8%，比2016年全年的49.2%增加了5.6個(gè)百分點(diǎn)，這一年齡群體正是暫時(shí)無(wú)法入市購(gòu)房的主力對(duì)象。

　　據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年上半年的住宅租賃備案量為12.49萬(wàn)套，若算上小業(yè)主尚未報(bào)備的個(gè)案，總量或逾20萬(wàn)套�？梢�(jiàn)廣州本地的租房市場(chǎng)表現(xiàn)要優(yōu)于存量房買賣市場(chǎng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這個(gè)方案給予廣州的租賃群體有更大的選擇空間，只要未來(lái)能保證租賃房源量充裕，租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蕩缀渭?jí)數(shù)式快速發(fā)展，良好的經(jīng)驗(yàn)亦會(huì)被周邊城市所借鑒。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”并非同等“優(yōu)先權(quán)”

　　在方案發(fā)布之后，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”措施中提到了“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，實(shí)際上，這里所謂同權(quán)的“權(quán)”，應(yīng)該是能獲得分配入讀小學(xué)的權(quán)利，但不是和擁有房產(chǎn)的本地戶籍客戶同等的優(yōu)先權(quán)。

　　以老城區(qū)越秀區(qū)為例，一所省級(jí)小學(xué)每年提供的學(xué)位大概在200-250個(gè)之間，一般都是優(yōu)先把指標(biāo)給到招生地段內(nèi)的“有房有戶者”，在遇到招生名額大于當(dāng)年適齡“地段生”數(shù)量時(shí)，入讀名額會(huì)出現(xiàn)空缺，才由其他“不完全房產(chǎn)戶”“隨祖輩”“隨非直系親屬”“租戶”“集體戶”“拆遷戶”等依次輪候補(bǔ)充。

　　廣州鏈家研究院預(yù)計(jì)，此后教育部門出臺(tái)的新細(xì)則，應(yīng)該不會(huì)采用“一刀切”的標(biāo)準(zhǔn)，在全市11個(gè)行政區(qū)域內(nèi)實(shí)行。估計(jì)仍會(huì)先在郊區(qū)，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內(nèi)先作實(shí)驗(yàn)，待積累了足夠的成功經(jīng)驗(yàn)，才會(huì)逐步向市中心區(qū)過(guò)渡。這個(gè)試驗(yàn)過(guò)程起碼有5-6年，且實(shí)施計(jì)劃最快也要在2018年5月的小學(xué)招生才能顯現(xiàn)。

　　2017年7月18日-20日，三天內(nèi)經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月15日-17日減少6.2%，日均新增出租房源量601套。而后三天廣州鏈家接待租客咨詢比前三天減少8.6%，單日約490個(gè)租客與經(jīng)紀(jì)人員溝通咨詢。此數(shù)據(jù)說(shuō)明租客沒(méi)有因?yàn)檎�策而加大了向中介咨詢的頻率，業(yè)主也沒(méi)有因?yàn)檎�策初稿出臺(tái)便積極將物業(yè)放租，市場(chǎng)反應(yīng)估計(jì)要留待詳細(xì)的細(xì)則公布后才出現(xiàn)。

　　此外，廣州鏈家研究院于最近數(shù)日向部分老城區(qū)的門店店長(zhǎng)了解，得知暫時(shí)未有業(yè)主對(duì)自己出租的物業(yè)進(jìn)行提高租金的行為。而以教學(xué)資源最為豐富的越秀區(qū)為例，2017年上半年無(wú)電梯物業(yè)租賃成交比例為45.1%，比2016年同期增加1.8個(gè)百分點(diǎn)，接近一半租客選擇樓梯房。

　　與此同時(shí)，2017年上半年越秀區(qū)無(wú)電梯物業(yè)的套均租金為3126元/月，同比上升5.9%；帶電梯物業(yè)的套均租金為4727元/月，同比上升1.2%。但是，在樓齡較長(zhǎng)、建筑結(jié)構(gòu)欠佳的前提下，即使未來(lái)出現(xiàn)較大利好，與優(yōu)質(zhì)名校學(xué)位掛鉤的樓梯房，其租金升幅未必能領(lǐng)先于帶電梯物業(yè)。