南方網(wǎng)訊　今年2月距去年的“10.4新政”已有近6個(gè)月的時(shí)間。據(jù)深圳規(guī)土最新數(shù)據(jù)顯示，2月一手住宅成交量環(huán)比下跌5成，僅804套，而福田區(qū)一手住宅繼今年1月成交1套之后，2月更是出現(xiàn)0成交局面。深圳中原研究中心分析表示，目前深圳樓市仍處在調(diào)整階段。由于開年新房供應(yīng)不足，以致市場(chǎng)活躍度難以提升，本月一二手成交量持續(xù)走低，成交價(jià)格在低位上緩慢下滑。

新房成交跌5成

福田新房0成交 鹽田、南山均價(jià)下跌3成

根據(jù)深圳規(guī)土委的備案數(shù)據(jù)來看，本月一手住宅成交量環(huán)比跌5成，僅804套與8.19萬m2，接近2008年同期低位水平。中原研究中心表示，一方面開發(fā)商年初入市積極性不高，其次對(duì)商務(wù)公寓的結(jié)構(gòu)性政策調(diào)控再次提高了市場(chǎng)的敏感度，成交信心難以回升，最后受春節(jié)期間備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)延遲影響，導(dǎo)致目前新房成交量跌破千套。價(jià)格上，本月一手住宅成交均價(jià)54778元/平，環(huán)比下跌3個(gè)百分點(diǎn)。這表明政策仍在持續(xù)引導(dǎo)價(jià)格合理回歸，目前維持平穩(wěn)。

根據(jù)深圳規(guī)土的備案數(shù)據(jù)來看，2017年2月深圳一手住宅無批售也無推售項(xiàng)目。中原研究中心表示，去年10月出現(xiàn)過一次0批售，而本月同樣出現(xiàn)一次0批售，一方面是處于市場(chǎng)周期性變化，年初開發(fā)商在計(jì)劃未出臺(tái)之前不會(huì)貿(mào)然入市，另一方面政府對(duì)備案項(xiàng)目的審批需要考慮到市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)，審批相對(duì)謹(jǐn)慎。

從各區(qū)來看，上月福田區(qū)新房無成交，其他各區(qū)成交面積均有不同程度減少。除福田以外，鹽田區(qū)成交面積減少最多超過8成，其均價(jià)跌幅在全市最大達(dá)到3成。其次是南山區(qū)，成交面積僅有1.21萬平，本月環(huán)比減少超六成，均價(jià)下跌3成。

值得注意的是，龍崗區(qū)雖然本月成交量也下跌較多，達(dá)到6成以上，但均價(jià)卻上漲2成。中原研究中心表示，目前低價(jià)剛需盤在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中仍保持有一定的優(yōu)勢(shì)。原因除了價(jià)格門檻較低性價(jià)比較高以外，同樣也受政策間接利好。

本月成交套數(shù)前十的樓盤均價(jià)都在6萬以下，并且主要集中在低價(jià)剛需區(qū)域。前十樓盤中龍崗區(qū)的樓盤占6成，龍華、寶安各占2成和1成，南山區(qū)僅山語海苑一個(gè)低價(jià)樓盤擠入前十榜單。

二手住宅成交量減少2成

對(duì)二手房市場(chǎng)來說，2月深圳二手住宅成交量減少2成，月成交量也接近近幾年較低的水平。根據(jù)深圳規(guī)土的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月全市二手住宅成交2240套，環(huán)比減少18%，跌幅較上月減少74%。各區(qū)中羅湖、鹽田、龍崗三區(qū)成交量減少較多，均超過2成。 根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的指數(shù)體系來看，2月深圳中原領(lǐng)先指數(shù)801.5點(diǎn)，二手住宅均價(jià)54532元/平，近期指數(shù)維持平穩(wěn)。

租賃市場(chǎng)有所回暖

由于春季招聘以及年底換租季的到來，租金在今年年初有一定程度回升。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的租金指數(shù)來看，本月指數(shù)達(dá)到181，全市租賃均價(jià)達(dá)到69.6元/平.月。雖然租金有一定程度上漲，但仍未達(dá)到去年11月租賃淡季時(shí)的水平。從租金回報(bào)率來看，由于去年政府對(duì)樓市的收緊調(diào)控，房?jī)r(jià)開始下跌，以致租金回報(bào)率沒有延續(xù)2015年較快的下跌趨勢(shì)，近期仍在1.53%的水平上下微浮動(dòng)。

據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)，本月深圳租金稍有上漲，各區(qū)除龍華外也稍有上漲，整體表現(xiàn)出低租金區(qū)域上漲幅度較大的特征。龍崗、鹽田、寶安租金水平全市較低，而本月租金漲幅相對(duì)其他區(qū)域較大。租金的補(bǔ)漲效應(yīng)一方面是因?yàn)樽饨鸾^對(duì)水平較低，另一方面與目前深圳越來越完善的軌道交通有一定關(guān)系。去年深圳開通7、9、11號(hào)地鐵線，增加了對(duì)周邊租金的推動(dòng)作用。未來規(guī)劃將有12、13、14、16號(hào)線覆蓋在寶安、龍崗兩區(qū)，2020年計(jì)劃完工，屆時(shí)將會(huì)利好這兩個(gè)租金較低的區(qū)域。

房?jī)r(jià)下行趨穩(wěn)或?qū)⒊芍虚L(zhǎng)期趨勢(shì)

中原研究中心表示，目前來看，原本該處于正常回升周期的深圳樓市仍舊受10.4新政影響，成交量大幅減少。一方面政府2月出臺(tái)關(guān)于禁止商辦物業(yè)改商務(wù)公寓的規(guī)定再次加重了市場(chǎng)的觀望情緒，開發(fā)商推盤計(jì)劃或?qū)⑼七t。另一方面由于備案數(shù)據(jù)的滯后性，春節(jié)期間少量的成交導(dǎo)致本月整體成交量較低。

從市場(chǎng)的實(shí)際供求情況來看，深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)的新房訪客指數(shù)回升明顯，二手住宅放盤量與訪客量也在持續(xù)增加，市場(chǎng)預(yù)期維持平穩(wěn)。并且3月將有10個(gè)左右項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中4成住宅，6成公寓。綜合來看，隨著市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整，剛需成交主力地位也會(huì)持續(xù)加強(qiáng)，目前價(jià)格仍是決定后續(xù)成交量回升的關(guān)鍵因素。