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“房價談：啥時能買得起房子？”朱中一演講實錄
2013-10-24 12:27 來源：中國廣播網(wǎng)我要評論
房地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長 朱中一 （央廣網(wǎng) 于琦/攝）
央廣網(wǎng)財經(jīng)北京10月24日消息，房地產(chǎn)專家、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一今天在經(jīng)濟之聲主辦的《大國大時代——中國經(jīng)濟十月談》系列時事報告會之九“房價談：啥時能買得起房子？”上做出精彩演講。
文字實錄 ：
今天的問題很尖銳，“房價談：啥時候能夠買得起房子”，我講的題目不完全是這個，但是我會碰到這個題目。說實在的，跟我們的雙軌制調控政策的意圖，只是領會了一半。我們現(xiàn)在完善的的住房雙軌制，實際上是通過政府提供基本保障，和市場滿足多層次需求，而且是通過“租”和“售”兩種方式，來解決住房問題，實現(xiàn)住有所居，并不是說都買的起房子。剛才主持人講了，大學生什么時候買得起房子？說實在的，在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的國家，比如說像德國，一般買房子可能40歲上下，工作比較穩(wěn)定了，單位穩(wěn)定了，才買房子。在這以前，他是租房子。我們由于傳統(tǒng)觀念，由于這幾年大家消費欲望提升，把這個需求調起來了，所以大家都聚焦到買房子，大家都聚焦到房價。這有他合理的原因，但是也有一點超前消費的原因。
我今天想講的問題是，“對于構建長效機制，促進百姓住有所居和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展問題的思考”。我為什么講思考，現(xiàn)在國家的長效機制還沒有健全。房地產(chǎn)一頭聯(lián)著民生，一頭聯(lián)系經(jīng)濟，是關系到國計民生的重要行業(yè)。改革開放以來，特別是1998年，進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，對改善居民居住條件和城鄉(xiāng)面貌，促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資，帶動建筑、建材等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及社會經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。
城鎮(zhèn)居民的住房面積，已經(jīng)由1978年的人均建筑面積6.7平方米，增加到2011年的人均32.7平方米。近90%的城鎮(zhèn)居民通過購買公房、商品住房和自建住房等多種方式，擁有了住房。住房的品質、性能也在逐年提高。但是，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了一些問題，比如一些城市的房價上漲過快，一些地方中低價位、中小套型的住房供應不足、保障性住房也有這樣那樣的問題；房地產(chǎn)開發(fā)模式粗放，資源、能源消耗大，中長期的制度建設也相對失衡。特別是今年下半年以來，一些熱點城市房價繼續(xù)攀升。比如剛公布的9月份的房價，70個城市同比上升的有69個城市，環(huán)比上升的是67個城市。在同比上漲城市里，北京、上海、廣州、深圳都超過了10%。再加上一些地方地王頻現(xiàn)，更加使市場的預期發(fā)生了變化。所以房地產(chǎn)的問題，房價的問題更成了社會當前關注的焦點問題之一。因此，如何完善房地產(chǎn)的調控政策，加快構建長效機制，切實解決好百姓的住有所居，促進房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成了當下社會各界普遍關心的問題。下面，我先從三個方面談一下個人的看法：
一、完善雙軌制的住房供應體系，切實解決百姓“住有所居”的問題。剛才我已經(jīng)講過了，1998年，進一步推進住房制度改革以來，我們主要通過市場化的主渠道解決了住房的問題。成績是明顯的，但住房保障制度相對滯后。1998年，當時提出的進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的思路里講到，既有市場化的，也有通過保障來解決困難家庭的住房問題，但是這項工作，由于市場化推進快，保障問題滯后。2007年，黨的十七大提出讓全體人民住有所居，國務院印發(fā)了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難是各級政府的重要職責，要求進一步建立健全廉租住房制度，改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度，并提出到“十一五”期末，全國廉租住房保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭的目標。
十一屆全國人大第四次會議通過的“十二五”規(guī)劃，明確提出“立足保障基本要求、引導合理消費，加快構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度，對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。建立健全經(jīng)濟、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式”。并明確提出“十二五”期間，建設城鎮(zhèn)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房3600萬套（戶），期末覆蓋率達到20%左右的規(guī)劃目標。
考慮到前些年歷史欠的舊賬和建設項目都有2-3年的周期，政府在安排年度計劃時，前兩年多安排了一些任務。2011年計劃開工1000萬套，實際開工1043萬套，基本建成432萬套；2012年計劃開工700萬套，實際開工781萬套，基本建成600萬套；2013年計劃開工630萬套，基本建成470萬套，至9月底，已開工620萬套，基本建成410多套。這樣2014、2015年各再開工500多萬套。鑒于“十二?五”規(guī)劃與新一屆政府任期時間上的不一致，本屆政府決定，即到2017年底前，又增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套。我為什么解釋一下，因為社會上有輿論，前些年規(guī)模大了，后來規(guī)模越來越小了，這個理解有點片面，因為建設項目是有一個周期的，如果均衡的分配，是完不成計劃的。他有兩三年的周期，所以為什么第一年、第二年、第三年開工計劃的安排少，但是他實際的任務在逐年增加。
鑒于“十二五”規(guī)劃與新一屆政府在任期上的不一致，本屆政府決定，到2017年底又增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套，這里主要是“十二五”規(guī)劃，從2011年到2015年的，但是本屆政府是從2013年-2017年的，有兩年的時間差，這兩年的時間差，政府又決定了增加棚戶區(qū)改造項目1000萬套。當然對整個社會而言，本屆政府將來保障性的住房究竟多少，這個還沒公布，這是我自己的理解。
由于開工的項目大都要跨年度建設，所以盡管開工的量在逐年減少，但是每年的施工面積、投資規(guī)模和中央政府的補助資金在逐年的增加。這足以說明中央政府對解決城鎮(zhèn)中等偏下收入困難家庭的住房的決心是相當大的，工作也是務實的。在大規(guī)模保障性安居工程推進過程當中，一些人對于保障房資金能否落實到位，以及規(guī)劃布局、基礎設施配套、質量、分配等問題有這樣那樣的看法是正常的，我自己也感到，中央政府與地方政府對社會上面的一些看法和建議也是重視的。
比如中央政府在2012年、2013年追加到保障性住房的基礎設施的配套資金，并對質量、公平分配等問題多次召開會議加以落實。我為什么說這個事情呢？2012年10月份的時候，當時我匯報的時候，匯報的問題比較多，提到了保障性住房的資金。我說：名義上好像是資金打平了，土地金的資金10%，有中央政府的補助等等，當然我說有一塊資金肯定是沒有打進去的，因為大量的保障性住房是建設在郊區(qū)的，配套資金肯定沒有打上，后來中央很快就接受了這么一個建議，2012年2013年專門追加了基礎設施的配套資金，對這個進行了解決，我這里就不展開了。
完善雙軌制的住房供應體系有三個問題，我覺得很重要。一是要抓緊開展居民住房狀況的普查和居民住房信息的聯(lián)網(wǎng)。目前，存量房的底數(shù)、或者未銷售的、已建的、再建的規(guī)模，這是制訂政策、制訂規(guī)劃的依據(jù)。我們多次建議都是把這個放在第一位的，因為1986年我們開展住房普查以后再也沒有開展過。兒從1986年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)主要是市場化，市場化主要是這幾年推薦的，但是家底不清，要制定政策、制訂規(guī)劃，怎么精準是很難的，所以我們是一直覺得這項工作政府一定要下力氣。剛才一位女同志講：北京的住房是不是真的缺，我沒有辦法回答。因為沒有經(jīng)過認真的普查。就全國來說，當時制定規(guī)劃的時候，戶均一套是沒有問題的，關鍵是設施是否配套。如果經(jīng)過了普查，摸清了底數(shù)，那有一些話就好說了。這項工作沒有做，我覺得是將來制定政策最難的一點。
第二，要對支持自住性購房、抑制投機投資性購房的政策具體化。2010年以后咱們提出來要支持自住性購房、抑制投機投資性購房，這個政策導向是正確的。因為我們買房子主要是為了住，而不是為了投資投機，但是理論上投資問題比較難解決，因為房地產(chǎn)本身帶有很強的資產(chǎn)記錄屬性，你購房的行為同時也是一個投資的行為。
第三，我們要培育租賃市場，如果老百姓的房子都是自己住的，那么租賃市場怎么建立？單靠政府來建設廉租房，建設保障性住房是難以完成的�？陀^上大城市，包括北京，外來人口不少是住在老百姓租的房子里，關鍵是租賃市場還沒有規(guī)范。歐洲一些國家，住房的自有率只有50%左右。它是通過個人的住房出租，如果沒有一些人的投資，哪有租賃市場？所以抑制投機投資將來在表述上要更加嚴謹，更加符合市場化。目前情況下，只能這樣表述，因為我們國內(nèi)很緊張，特別是大城市。我自己想，能不能具體的數(shù)據(jù)化，一個是支持自住性的購房，那就是完全是自住性的，第二鼓勵合理的改善性住房，鼓勵合理的改善性購房，抑制投機性的購房，完全是炒作的，那不就僅此一次。
第四，鼓勵有多套住房的居民將閑置的住房推向二手房市場和租賃市場。原來我在想，能不能適當鼓勵投資，但是這個投資是限定在你買了房子以后，你要出租，不能閑置。歐洲一些國家都是這樣的，在世界金融危機以后，提出一個歐共體國家原則都要遵循促進歐共體國家房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)發(fā)展的機制。兩個提法很新穎：第一，一個國家如果老百姓的住房自有率達到了80%，這個國家的市場是不健康的，因為你剛參加工作的人沒有經(jīng)濟實力，而且剛參加工作的時候會流動，在流動的時候不要買房。第二，是對老百姓購房、投資性購房用于出租的他是支持的，當然，對于炒房是抑制的。德國的法律非常多，非常規(guī)范，所以租賃市場也不會讓你隨便抬高房價，而且租賃房必須是安全的，雙方有合同的。有一整套法律法規(guī)。所以，對于目前來說，抑制投機投資肯定要這樣提，但是如果我們的市場規(guī)范了，對于投資性住房怎么個提法是要研究的，因為住房本身帶有一定的投資屬性，完全抹殺投資屬性是困難的。還有一點，我們將來要引導老百姓把對住房的投資影響到開發(fā)環(huán)境，不要影響到讓他去炒房。
如果用四句話表述，可能既符合市場的時機，也與市場經(jīng)濟國家的住房比較接近，因為合理的改善性需求是一種真實的需求，是居民消費升級的客觀反應，對促消費、促內(nèi)需和穩(wěn)增長都有積極的作用。譬如老百姓在一年里面可以將新買的房子，一年內(nèi)賣出舊房的，或者在一年內(nèi)賣出舊房買新房的，能不能在稅費上給予優(yōu)惠；而且對于貸款已經(jīng)還清，房子也已經(jīng)出售的人，能不能按照購買的實際購房的套數(shù)來確定貸款的政策�，F(xiàn)在在三、四十歲的年輕人里，這方面是需求比較旺盛的，因為他原來的一個房子，現(xiàn)在有小孩了，或者有的要家里人進來，房子要擴大一點，因為他以前有過一個記錄了，已經(jīng)貸款過了，現(xiàn)在行為有改善，實際上是政策需求。咱們要建設小康社會一個重要的目的，住房也要達到小康，所以，政策上要支持。如果按照現(xiàn)行的政策，你已經(jīng)貸款一次的再貸款，首付比例要60%以上，現(xiàn)在北京的房價那么高的情況下，可能絕大多數(shù)人是承受不起的。我這只是建議。另外，對于已有多套住房的居民，鼓勵將閑置的住房用于出租，可以緩解單靠政府提高租賃住房的壓力，這是第二個問題。
第三，要正確處理保障與市場的關系。有人認為，保障房與商品房應當決然分開，市場歸市場，保障歸保障。也有人認為，兩者互為補充，相輔相成。我個人贊成后者觀點。住房困難較多的城市，要多建設一些保障房，外來務工人員較多的城市要多建設一些公共租賃房。像北京這樣的城市，為解決既無資格申請保障房，又沒有能力購買商品房的夾心層，應增加限價房的供給。另外，對新建商品房明顯供大于求的城市，或者居民的存量房、閑置房較多的城市，可以由政府設立或者委托設立租賃業(yè)務，收購或租賃閑置的房源，作為保障性房源，這樣即可盤活閑置的房源，又可減少保障房的建設。我在《人民日報》上發(fā)過一篇文章，當時2011年剛提出建一萬套保障房的時候，我沒有評論1000萬套是大了還是小了，但是我的題目是“保障性住房不能只盯在建設上”，我覺得有多種渠道可以解決。其中有一種渠道，就是當時的貴陽市是通過貴州省房屋租賃公司，當時提出要建一萬套的保障性住房，貴州省房屋租賃公司在一個月里面通過跟居民的協(xié)商就解決了將近4800左右的中小戶形的房子，把這些房子適當改造，用于保障性住房，既盤活了存量，又解決了少建保障房的問題。所以，這兩個不要決然分開，由地方根據(jù)實際情況來確定，因為總的目標，雙軌制也好，什么制也好，我們總的目標是解決老百姓住有所居的，你只要能解決老百姓的住有所居，各地都可以探討，都可以創(chuàng)造。另外，還有確實有一個重要的問題，就是規(guī)范和促進保障房的建設、管理和運營，應該加快制定城鎮(zhèn)住房保障條例。
第二個大問題，繼續(xù)落實既有房地產(chǎn)的調控政策，逐步完善調控方式。這個題目，如果長一點的話，應該是這樣：下一步的調控肯定更多的采用市場化的手段，當然，在市場化的調控政策沒有出臺以前，當前要繼續(xù)落實現(xiàn)有的調控政策，完善調控方式。從去年下半年以來，除部分中小城市外，絕大多數(shù)城市的市場總體上處于量價齊升的態(tài)勢，控制房價上漲的壓力很大。房價的上漲既與一些地方有效供應不足有關，也于貨幣流動性大、居民投資渠道狹窄、中央或地方事權財權不匹配有關，還與住宅質量的不斷提升和土地勞動力成本的上升有關。
老百姓老說房價越調越高，調控政策是不是失敗的？房價問題極其復雜，我們的房價，房地產(chǎn)調控有值得反思的地方，比如說2003年，當時為了控制城市的投資規(guī)模采取了嚴控土地和信貸的辦法。那么2003年，城鎮(zhèn)化在發(fā)展快的時期，嚴控了土地和信貸閘門，肯定方向有點不太一致。比如2006年，咱們提出了要穩(wěn)房價、調結構，專門提出了9070政策，在方向上不算錯，但是部分的行政化了。而且要求已經(jīng)規(guī)劃設計，沒有動工的，要調整規(guī)劃方案，企業(yè)難度也很大，各種各樣的問題都出來了。我認為這些問題是都要改進的。目前，在限購限貸的，特別是在限價上面，我自己覺得是不是對企業(yè)的干預也太寬了，但是總體來講，2010年以來的調控政策的思路是正確的，是既增加有效供應，又抑制投機投資，那么房價在比較高高的情況下，如果你不把房價作為一個調控目標，那你不是更糟糕了？
另外，房地產(chǎn)調控效果不理想，除了我剛才講的原因以外，還有一個重要的原因，就是我們的市場發(fā)展太快。我們當時在做設計的時候，可以借鑒的經(jīng)驗不多，或者說我們的制度的設計不完善。在機構設計上，我們建設部原來有個住宅局，后來改為城鄉(xiāng)建設保護部以后，住宅局沒有了，變成了一個房地產(chǎn)司。住宅問題是基本的一個問題，從住宅局改為房地產(chǎn)司以后，我們原來想立的一個法是住宅法， 后來因為1992年，像海南的問題，炒地很厲害，我們立了一個《城市房地產(chǎn)管理法》，對規(guī)范當時的房地產(chǎn)市場作用挺大的。由于住房法立得晚，所以我們對于住房問題的考慮相對滯后。如果住房法立得早，現(xiàn)在要解決的住房供應制度的雙軌制的問題，以及對于不同群體的住房如何滿足問題，以及相關的一些政策都應該在這里規(guī)定。這是頂層設計、制度考慮方面需要總結經(jīng)驗的。
又比如，我們房改以來有兩個經(jīng)驗是明擺著的，一個是我們借鑒了住房抵押貸款經(jīng)驗，好的一面就支持的老百姓通過抵押貸款購房，但是有些聰明的人通過抵押貸款的門檻買了多套房，甚至炒房，把房價拉高了。又比如土地招拍掛制度，從源頭上來講，好的有兩點，一個是土地資源稀缺，當然更多的是發(fā)揮它們的作用，公開透明、遏制腐敗。但不足的一面，就是把我們的土地供應兩極化了，要么是政府的這一塊，要么是市場這一塊，那么對于大量的老百姓的住房的用地沒有細化。當然，現(xiàn)在在考慮這個問題完善土地出讓制度的問題，這也是一個制度設計問題，它不能說是調控問題。所以，咱們應該客觀的分析調控，在2010年的時候，咱們出臺了一個文件，4月份出臺了一個文件，9月份又出臺了文件，力度很大，應該說有作用的，抑制了房價過快上漲。尤其是從2011年9月到2012年的4月，全國70個大中城市的絕大多數(shù)城市的新建商品房的房價環(huán)比是下降的，而且不少城市的房價同比也是下降。說明我們的調控，只要形成合力是有效果的，這是我對調控的基本看法，當然我剛才講了調控還要完善。
今年以來，一些地方房價過快上漲和地王頻頻出現(xiàn)，我認為，今年有兩個問題很特殊。一個問題就是“上面”調控少了，所以人們認為是不是今后是不是更加市場化了；地方對這個執(zhí)行不力。另一個原因就是有一些媒體，或者一些名媒也好，專家也好，與對市場的預期過分看好有關。有些人說北京的房價如何如何，還有的說，你看北京跟香港什么一樣的，他們的房價比我們高，那我們將來肯定也是這樣。但是他們沒有講他們的收入比我們高幾倍，咱們也要實事求是的分析。如果大家都理性客觀的宣傳，可能就有好的一面，如果脫離這種階段性的宣傳，肯定就引起亂子。
因此，為遏制一些地方房價、地價的過快上漲，在當前，我認為，咱們市場化的調控的手段還沒有出臺以前，要繼續(xù)落實既有的房地產(chǎn)調控措施，又要抓緊構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制。繼續(xù)落實既有房地產(chǎn)的調控政策措施，包括繼續(xù)落實地方政府穩(wěn)定房價的工作責任制，堅決執(zhí)行差別化的住房信用的稅收和限購的政策措施，堅決抑制投機投資性購房，繼續(xù)增加普通住房及用地的有效供應；要完善土地的出讓方式，嚴防地王擾亂市場的預期，加強房地產(chǎn)市場的檢測與監(jiān)管，查處哄抬房價等違法違規(guī)的行為，政府部門，要主動加強對輿論的正面引導，引導合理的預期和消費。
這里，我剛才講一個預期，消費也要引導，剛才為什么說標語我認為有點欠缺，你并不是要引導什么時候都能買得起房子？尤其是大學生，你問他這個問題，在國外認為是一個荒唐的問題。國外都是租房，為什么讓他們買房子？十八大報告指出，經(jīng)濟體制改革的核心問題是處理好政府和市場的關系，必須更加尊重市場規(guī)律，更好發(fā)揮政府作用。據(jù)此我認為，應結合長效機制的建立，逐步完善房地產(chǎn)的調控方式，抓緊建立以經(jīng)濟法律手段為主，必要的行政手段為輔的房地產(chǎn)調控政策框架，進一步增強調控的系統(tǒng)性、針對性和有效性。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性很強的市場，應允許地方政府在中央政府的統(tǒng)一政策指導下，因地制宜、分類決策。中央政府應要求地方政府將組織制訂與實施住房發(fā)展規(guī)劃、計劃作為引導預期，調控市場的重要手段。住房用地的供應計劃，應與住房的供應計劃掛鉤，土地的出讓計劃、土地的出讓價格應與穩(wěn)定房價的目標銜接，而不是跟地方的財政的收支平衡掛鉤。要進一步健全與完善二手房市場和租賃市場，促進新建商品房市場，二手房市場和租賃市場的協(xié)調發(fā)展，促進商品房市場和保障房的相輔相成，互為補充，切實通過租和售，以及保障等渠道來解決好百姓的住有所居問題。
第三，對加快建立和完善房地產(chǎn)長效機制的一點思考，我想講我的一些思路性的東西。這個問題我們協(xié)會也是比較重視的，我們在2008開始就組織了一批專家，研究“十二五”的住房規(guī)劃和長效機制。在2010年的6月份，和2011年的6月份，我們給有關部門報了我們的規(guī)劃和長效機制。但這是我們的建議，后來住建部根據(jù)建議也制訂了“十二五”期間的發(fā)展規(guī)劃。但是我們覺得，長效機制問題是個大的問題。長效機制問題根據(jù)國務院辦公廳今年2月26號關于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市調控工作的通知當中的：加快建立和完善引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見里面的長效機制，他提了幾個方面的工作，要在加強基礎性工作的基礎上，加快研究完善住房的供應體系，健全房地產(chǎn)市場的運營和監(jiān)管的工作思路和政策框架，推進房地產(chǎn)的稅收改革，完善住房金融體系和住房供應制度，推進住宅產(chǎn)業(yè)化……講了6個方面。
完善住房供應體系，市場的監(jiān)管問題實際上又牽扯到了房地產(chǎn)調控的一些私人問題。我前面也講過了，我下面想講一下對于土地方面的、財政方面、稅收方面、住宅產(chǎn)業(yè)方面……剛才提到，我們給上面提的是一些建議。現(xiàn)在目前，由發(fā)改委牽頭正在搞長效機制，我估計也會提交三中全會討論，但是我覺得這里肯定是很原則性的東西，我覺得房地產(chǎn)的長效機制，跟城鎮(zhèn)化的長效機制有些是互為聯(lián)系的。譬如土地的供應制度，城鎮(zhèn)化里必然也涉及到到這些問題；有融資問題，城鎮(zhèn)化必然會涉及到這些問題。另外還有稅收制度的問題。這是一個逐步完善的問題。我在博鰲論壇講了兩句話，有的人不理解，我說長效機制的頂層設計，也就指導思想和原則，肯定在三中全會上有一個清晰的表述，但是長效機制的完整、配套的制度的落實，可能還要若干年的時間。所以我覺得三中全會是個頂層設計，一步一步完善需要過程，最典型的我們講房產(chǎn)稅已經(jīng)從物業(yè)稅談起到房產(chǎn)稅已經(jīng)講了多少年了，從上海、重慶的試點，又到現(xiàn)在，又講了多少年了，為什么落地那么難，就是因為真正構建成熟完備的市場體系制度是不容易的。
我再簡單的講什么呢？土地問題，我認為土地問題確實是很關鍵的問題，其中里面我覺得有一個特別要探索的問題，因為城鎮(zhèn)化過程當中，農(nóng)民是要進城的，如何把農(nóng)村建設用地的減少和城市建設用地的增加掛鉤�，F(xiàn)在有些地方在搞試點，特別是對愿意在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民工，將其農(nóng)村的宅基地及房產(chǎn)作為資產(chǎn)進行流轉，提高他們在城鎮(zhèn)購買和承租住房的支付能力，對通過宅基地及房產(chǎn)流轉的城鎮(zhèn)購房的農(nóng)民工在貸款上給予支持，對于房屋已經(jīng)年久失修，子女已經(jīng)進城落戶，并且城鎮(zhèn)有固定住處，在農(nóng)村僅僅是空巢老人，并且自理能力下降的要結合新農(nóng)村的建設，集中建設農(nóng)村養(yǎng)老社區(qū)。我認為這個問題可能是很緊迫的一項問題，不然你城市建設用地哪里來？農(nóng)民有宅基地和房產(chǎn)，你只有通過流轉才能減輕我們的土地問題，而且農(nóng)村的空巢問題那么嚴重，子女進城不回去了，養(yǎng)老問題怎么解決，我認為這種肯定要從根本上解決。我認為在土地問題上，這個問題可能是比較大的問題。
在土地問題、跟土地有關系的問題，我們在十八大報告里面還有一段話，就是要調整用地結構，促進生產(chǎn)空間，既要高效、生活空間、宜居適度，這兩段話是今后我們的建設行業(yè)要貫徹的。但是對老百姓，也是有指導作用的，就是生活空間、宜居適度，不要追求房子越多越好，不要追求房子越大越好，宜居就是環(huán)境、適度就是你認為住的舒適就好，這就牽扯到我們消費觀念的轉變。
第二個問題要積極推進房地稅收制度的改革，我認為這里面有兩個問題是現(xiàn)在比較突出的，一個問題，就是當前地方政府對土地財政的過度依賴是造成調控政策難以落實的重要原因。地方政府對土地財政的依賴，又跟中央政府和地方政府的事權、財權的不匹配有關系，所以怎么樣把這個關系弄好是一個大的課題。這個課題在十八大的報告里面已經(jīng)提出來了，在三中全會上，能不能有所突破，我認為這是一個很大的問題。
另一個問題，我覺得既是個長效機制問題， 又是一個講了好幾年的問題。比如我剛才講的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅我講了好幾年，就是要在總結上海、重慶經(jīng)驗的基礎上擴大房產(chǎn)稅的試點，怎么擴大法？擴大了以后在全國怎么推廣？當然需要研究的問題很多，但是我想，既然中央有關部門已經(jīng)講了那么多了，我自己的想法，就是這個方案既然講政府公開，講老百姓利益相關的事情，是不是可以征求征求意見。征求意見的過程，也是引導合理消費的過程，而且通過意見，把原來的房產(chǎn)稅的條例修改了，這樣既合情又合理又合法。另外，在開征房產(chǎn)稅的同時，要減輕流轉環(huán)節(jié)的稅收，這樣才能讓有多套房子的人，把多套房子推向二手房市場和租賃市場，來實現(xiàn)咱們房地產(chǎn)供應結構的總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩(wěn)定。
第三個問題就是房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。既要創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，又要防范房地產(chǎn)金融風險。這個問題我們房地產(chǎn)企業(yè)來的少，我就不講了，這兩個問題都很重要，因為房地產(chǎn)過去過分依賴銀行貸款，現(xiàn)在看來，都依賴銀行貸款有風險。當然現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)實力增強了，拓寬房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品肯定要考慮。但是同時要考慮，房地產(chǎn)產(chǎn)品如果部分的拓寬，會不會引發(fā)房地產(chǎn)的進風險，所以兩頭都要考慮。
第四個問題，要轉變房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式，積極推進住宅產(chǎn)業(yè)化。這也涉及到國家的整體布局問題，1998年的時候，國務院出臺了一個關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，是從市場化改革推進的；1999年國務院辦公廳，印發(fā)了幾個部門的關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化的通知。這兩個，一個是國務院的文件，一個是國務院辦公廳的通知。但當時的思路是清晰的，前一個文件從市場化改革方面推進，從完善住房供應制度方面考慮，屬于政策方面的。后一個文件是從轉變 房地產(chǎn)業(yè)粗放型的發(fā)展方式，通過住宅產(chǎn)業(yè)化，給老百姓提供好的產(chǎn)品，來節(jié)約資源、保護環(huán)境。但是后一個文件，由于多方面的原因，貫徹不是非常有力，現(xiàn)在就是怎么樣開放環(huán)保型的住宅，大力推進住宅的產(chǎn)業(yè)化的問題，怎么樣開展綠色建筑的問題，怎么樣減少毛坯房的問題等等都有部署。國家在綠色建筑行動方案里都有詳細的部署，我就不說了，但是我覺得，盡量減少毛坯房的比例這個問題，我們一直建議政府要加大力度。因為供應毛坯房可能是中國特色，其他國家基本上都可以拎包入住的，供應毛坯房進行二次裝修，既浪費了資源和能源，又污染了環(huán)境，對于周邊的老百姓都產(chǎn)生影響，所以這個是要下大力氣的。
房地產(chǎn)的問題，一頭是涉及到經(jīng)濟，一頭涉及到民生，跟千家萬戶有關系、跟很多行業(yè)有關系。所以真的要構建長效機制，促進百姓的住有所居和房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，既需要社會各個方面的努力，也需要我們消費者轉變消費觀念，合理消費，只有這樣，可能我們才能達到這個目標，謝謝大家。
編輯：吉媛媛
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