央廣網(wǎng)北京7月20日消息 據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報(bào)道，廣州試水“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)關(guān)注，不用買房也能上好學(xué)校了？如何正確理解“租購?fù)瑱?quán)”？

　　最近，有一個消息很受在廣州生活的人，尤其是非廣州戶籍者的關(guān)注，簡單說就是，以后孩子想上好學(xué)校，再也不用砸鍋賣鐵買學(xué)區(qū)房了，去學(xué)校附近租房就行。

　　這個消息源于廣州市政府近日公布的一個正經(jīng)的官方文件，叫做《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，其中首次以政府文件形式提出保障“租購?fù)瑱?quán)”。

　　昨天，這則消息引發(fā)各家媒體關(guān)注，甚至被冠以“樓市重磅炸彈”的標(biāo)簽。但其實(shí)我們稍微冷靜思考就能明白，如果一個花幾百萬在廣州購買了優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的家庭，和每月幾千塊錢租房的家庭遵循同樣的招生政策，這顯然不太現(xiàn)實(shí)。

　　我們回到政策的原文。首先，能享受“租購?fù)瑱?quán)”的，指的就不是一般的外地戶籍家庭，而是“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女”。也就是說，一個不符合上述條件的初來乍到的外地戶籍家庭，趕在入學(xué)登記之前，突擊在優(yōu)質(zhì)學(xué)校門口租了個房，這個并不能跟買了房的同權(quán)。

　　這一政策的下半句是：符合上述條件，且其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校就讀。也就是說，享受租購?fù)瑱?quán)的是廣州市的無房戶，并不是普惠制的。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，這個政策并沒有新鮮的地方，屬于媒體誤讀。

　　張大偉：沒有新的點(diǎn)，它只是歸納了過去一些政策并把它系統(tǒng)化。租購?fù)瑱?quán)，以前一直是這么執(zhí)行的。比如最簡單的例子，北京學(xué)區(qū)房比較集中的西城區(qū)，租房可以入學(xué)，租房和就近入學(xué)一直是個標(biāo)準(zhǔn)，很多人應(yīng)該是對這個有一個誤讀。產(chǎn)生學(xué)區(qū)房是因?yàn)榻逃�資源不均衡，如果租房就能享受優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的話，會使得這種教育資源不均衡變得更加突出。

　　的確，目前北京的非京籍家庭子女，在義務(wù)教育階段也能入學(xué)；在一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校附近，外地戶籍的租房者只要符合租房年限條件，其子女入學(xué)還是比較便利的。

　　相比之下，廣州此次要求戶籍、人才綠卡等條件才能租購?fù)瑱?quán)，并不像被很多人誤讀的那樣超前。退一步說，真的能像有些媒體報(bào)道那樣租房就可以上“名�！眴幔繌V州市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，無論是商品房、廉租房，還是公租房，只要承租人租賃的房屋是其唯一居住地，且房屋租賃合同在廣州市登記備案系統(tǒng)備案，就可以享受“租購?fù)瑱?quán)”政策。但業(yè)內(nèi)人士分析，通過“租購?fù)瑱?quán)”政策上“名�！彪y度其實(shí)很大。比如，廣州中心城區(qū)的一些學(xué)校，學(xué)位本來就非常緊張，有房有戶口的群體都不一定能上，根源還是優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺。

　　張大偉也認(rèn)為，至少在入學(xué)的問題上，租購?fù)瑱?quán)不是租購無差別，那將是另一種不公平的體現(xiàn)，也不是租購?fù)瑱?quán)的初衷。但具體的實(shí)施細(xì)則，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》里并沒有明確。

　　張大偉：廣州我們也了解過，在重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)，租購?fù)瑱?quán)體現(xiàn)在都可以申請學(xué)位，但是優(yōu)先級別上肯定還是房戶合一是第一順位。而這次的政策并沒有提及是不是以后在學(xué)位緊張的學(xué)區(qū)里也租購在同一順位內(nèi)？這個大家都知道是不太可能的，如果按照大家理解中的租購?fù)瑱?quán)，那重點(diǎn)學(xué)校附近的租金肯定會暴漲，這其實(shí)不是這個政策的初衷。

　　那您一定想問了，既然已經(jīng)是一個多地實(shí)行了多年的政策，為什么這次媒體和公眾如此敏感呢？這無非是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)的確觸及了公眾的焦慮點(diǎn)，但我們也必須看到，入學(xué)只是租購?fù)瑱?quán)的一小部分。廣東省住房政策研究中心有關(guān)專家表示，租購?fù)瑱?quán)更宏大的關(guān)鍵詞其實(shí)是：“租房市場多元”和“租房市場規(guī)范化”。

　　住房專家：租房市場一直是個短板，導(dǎo)致我們國家租賃業(yè)務(wù)一直比較落后，租售比非常低。除了租購?fù)瑱?quán)，還有住房租賃市場的規(guī)范，包括立法的需求、保護(hù)承租人和出租人雙方的權(quán)益、糾紛的處理，還有個很重要的內(nèi)容是機(jī)構(gòu)化的租賃，品牌化，減少散租也是目的。進(jìn)一步規(guī)范租賃市場，加大機(jī)構(gòu)化租賃占比。這是幾個重要的方向。

　　因此，站在更加宏觀的角度審視廣州工作方案不難發(fā)現(xiàn)，方案的主要目標(biāo)是為了培育健康的住房租賃市場。例如，文件中首次提出的，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，及增加租賃住房用地有效供應(yīng)、允許出租人按照國家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造住房后出租等。合富房地產(chǎn)研究院市研總監(jiān)馮佩云指出，這次公布的方案使得廣州向“居者有其屋”的目標(biāo)大步邁進(jìn)。

　　馮佩云：一手商品住宅，以前說的話，100萬在廣州我們叫剛需，現(xiàn)在100萬基本上在廣州已經(jīng)買不到房子了。那這部分的話，你怎么去保障這種居住呢？以前呢，中間的那個階層是沒有保證的，要不然就是有錢的你買房子，要不就是沒錢的低收入的，是通過保障體系來滿足。那這次的話，培育和發(fā)展住房租賃市場化，其實(shí)整個體系是完善了，包括中間階層居住能得到保障。

　　我國住房制度改革的目標(biāo)是讓老百姓“住有所居”。在一個十幾億人口的大國，人人都買得起房子或家家都擁有房產(chǎn)，顯然不現(xiàn)實(shí)。唯有實(shí)行“購租并舉”，才能逐步實(shí)現(xiàn)“住有所居”，這在全世界任何一個國家都不例外。

　　我們在審視廣州的這一租房市場的“供給側(cè)改革”時，其實(shí)不僅要看到上學(xué)的事，更應(yīng)該看到，它一方面是為了避免更多人為買房子所累，避免更多人淪為“房奴”，讓租房居住和買房居住一樣有尊嚴(yán)、有幸福感；另一方面，當(dāng)租房居住也挺好，必然沒那么多人砸鍋賣鐵也要買房，這相當(dāng)于給房地產(chǎn)市場的旺盛需求降溫降火，有利于政府更好地調(diào)控房價(jià)，最終有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。