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成都寫字樓商鋪過剩難消解 折射全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)空置困局

2015-12-09 07:43:00 來(lái)源:央廣網(wǎng)

  央廣網(wǎng)成都12月9日消息(記者楊博宇)據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道,有數(shù)據(jù)表明,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天,已經(jīng)擁有世界上規(guī)模最大的商業(yè)物業(yè),2013年全球新建的購(gòu)物中心中,面積排名前十的城市里,中國(guó)占九個(gè),全球在建的購(gòu)物中心面積超過一半來(lái)自中國(guó)!熬畤娛健卑l(fā)展至今,不同城市間的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。在北上廣深等一線城市里,多數(shù)熱點(diǎn)地塊的寫字樓、商鋪供不應(yīng)求,但在眾多二線城市,商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。

  商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)野蠻生長(zhǎng),二三線城市的商業(yè)供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷顯露。沿著成都二環(huán)路高架橋兜一圈,幾分鐘就能見到一個(gè)購(gòu)物中心或百貨商場(chǎng),就像珍珠項(xiàng)鏈一樣串起了二環(huán)路商業(yè)。成都的商業(yè)地產(chǎn)存量大、空置率高、競(jìng)爭(zhēng)激烈。如何突破困局?

  春熙路,成都著名的商業(yè)街,匯集了眾多大型商場(chǎng)、高端品牌,國(guó)際金融中心(IFS)和遠(yuǎn)洋太古里去年相繼開業(yè),更讓春熙路商圈的商業(yè)中心地位進(jìn)一步提升。和國(guó)際金融中心僅一街之隔,第一城購(gòu)物中心卻遭遇著冰火兩重天,這座五層的購(gòu)物中心有大量商鋪空置,商場(chǎng)正在重新招商,謀求轉(zhuǎn)型。

  記者走訪時(shí)詢問了商家,第一城皮具向記者介紹,這里許多商家都倒閉要走了,很多空鋪?zhàn)。一直以?lái)都不太好,下半年就更糟了。

  知名開發(fā)商幾乎都在成都擁有自己的項(xiàng)目,近年,隨著成都南部新區(qū)的發(fā)展,人民南路、天府大道沿線更成了眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的必爭(zhēng)之地。位于成都南三環(huán)外的復(fù)城國(guó)際廣場(chǎng)去年9月開業(yè),總建筑面積23萬(wàn)平方米,包括購(gòu)物中心、寫字樓、精品酒店、涉外公寓等多種業(yè)態(tài),如今只剩一層的大型超市和部分餐飲、銀鏡等門店還在營(yíng)業(yè)。

  復(fù)城國(guó)際眼鏡店接受采訪時(shí)說(shuō),4層基本都是空的,賣表的不行,賣鞋的不行,賣衣服不行,賣啥的都不行,一個(gè)商場(chǎng)賣啥都不行,寫字樓可能就過來(lái)這邊吃點(diǎn)飯,作為通道。

  提起生意不濟(jì)的原因,多家商戶老板都表示,周邊商場(chǎng)太多,而這里的人流量難以支撐購(gòu)物中心的客源。

  復(fù)城國(guó)際一家煙店經(jīng)營(yíng)者就說(shuō),旁邊有個(gè)世豪,下面銀泰,再前面環(huán)球。復(fù)城國(guó)際眼鏡店經(jīng)營(yíng)者也覺得,附近商場(chǎng)太多了,往劍南大道那邊走,有伊藤、世豪廣場(chǎng)。但是世豪廣場(chǎng)人流也不行,可能屬于城外,平常寫字樓工作人員居多,來(lái)這逛的居少。

  提起南延線近幾年陸續(xù)開業(yè)的眾多購(gòu)物中心,成都某購(gòu)物中心招商部的小羅坦言,多數(shù)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)狀況和人流量都不理想。

  小羅說(shuō),做的好的商場(chǎng)屈指可數(shù),現(xiàn)在南門上的商場(chǎng)很慘,整個(gè)南延線那一條都不好、那塊的商場(chǎng)確實(shí)太多了,市場(chǎng)接受不了這么快的速度,可能還要消化一段時(shí)間。

  從事了十幾年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的葉先生談及成都的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,不住地感慨存量不斷增加所帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng),讓他倍感壓力。葉先生說(shuō),綜合體供應(yīng)量太大了,店面都是最大的,寫字樓不論銷售還是未來(lái)的招租都很難。

  根據(jù)戴德梁行華南及華西區(qū)2015年第三季度報(bào)告顯示,成都第三季度購(gòu)物中心新增供應(yīng)面積超過7萬(wàn)平方米,購(gòu)物中心總量超過500萬(wàn)平方米。戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(成都)有限公司總經(jīng)理巫保民介紹,包括在建的項(xiàng)目在內(nèi),成都的大型購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)破百。

  巫保民介紹,各種統(tǒng)計(jì)的口徑不同,范圍是從一百到兩百個(gè)之間,不包括百貨購(gòu)物中心。

  而在寫字樓方面,根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示,今年第三季度,成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)存量在170多萬(wàn)平方米,空置率達(dá)到36.28%。而南部天府新區(qū)寫字樓的空置率更是達(dá)到53%。基本特征,第一,供應(yīng)量太大,存量跟新增的都很大;第二,空置率非常高,有接近37%的空置率。

  巫保民表示,目前成都甲級(jí)寫字樓租金呈現(xiàn)兩極分化的趨勢(shì),由于目前寫字樓空置面積較大,加之去化速度較慢,未來(lái)租金下滑風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。

  巫保民說(shuō),量大不是一個(gè)可怕的問題,有量大才能有市場(chǎng),但是市場(chǎng)不是現(xiàn)在,所以有可能三年到五年之后才能看出來(lái)。整個(gè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展上,成都作為二線城市,GDP發(fā)展增量比較大的情況下不怕沒有市場(chǎng),可怕的是空置率很高,去化率3個(gè)季度13萬(wàn),平均一個(gè)季度就4萬(wàn)平方米,170多萬(wàn)。再加上未來(lái)三年,除一除就知道有多少連續(xù)去化了。

  在外人看來(lái),成都消費(fèi)能力強(qiáng)、消費(fèi)習(xí)慣好,奢侈品店云集,是商業(yè)地產(chǎn)的福地。只有身處成都的人,才看得到它的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)壓力突出。有著全國(guó)“最會(huì)消費(fèi),最能享樂”的消費(fèi)群體,又背靠西南區(qū)域市場(chǎng),成都的商業(yè)地產(chǎn)能否殺出重圍,安全上岸?面對(duì)高庫(kù)存、高空置率,二線城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展之路又在何方?

  面對(duì)持續(xù)增加的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量,能否從規(guī)劃上進(jìn)行總量控制?成都市規(guī)劃管理局詳細(xì)規(guī)劃管理處副處長(zhǎng)李磊表示,作為規(guī)劃部門只能確定商業(yè)用地布局,對(duì)于購(gòu)物中心或?qū)懽謽堑倪x址和業(yè)態(tài)的選擇還是以開發(fā)商的市場(chǎng)行為為主。

  李磊介紹,比如拍賣商業(yè)用地,拍賣以后究竟建什么,業(yè)態(tài)是什么,招商引資過程中商務(wù)局會(huì)有些介入,但真正還是由市場(chǎng)行為本身來(lái)決定,政府只是一個(gè)用地性質(zhì)的規(guī)劃。

  李磊介紹,對(duì)比歷年商業(yè)用地和居住用地的供給量,數(shù)據(jù)上的變化并不大。在編制《成都市城市總體規(guī)劃》(2012-2020)時(shí),對(duì)商業(yè)用地比例進(jìn)行了合理控制,中心城區(qū)規(guī)劃商業(yè)金融業(yè)用地總面積36.03平方公里,這一總量控制符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。目前成都正在向南發(fā)展,而受人口遷移速度等因素影響,一個(gè)商圈形成穩(wěn)定的業(yè)態(tài)需要一定的過程。

  他認(rèn)為,比如一個(gè)購(gòu)物中心要形成一個(gè)穩(wěn)定的業(yè)態(tài)和顧客,本身也需要一定時(shí)間。像南邊高新區(qū)本身是一個(gè)新區(qū),人流聚集也需要一段時(shí)間,如果新上馬一些項(xiàng)目的話,業(yè)態(tài)調(diào)整又跟不上,又受到互聯(lián)網(wǎng)沖擊,會(huì)有一些問題。

  成都之困,亦是全國(guó)之困。

  距離成都數(shù)千公里外的沈陽(yáng),大量購(gòu)物中心常見空鋪、死鋪,根據(jù)戴德梁行華北區(qū)第三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場(chǎng)總存量接近350萬(wàn)平方米,總體空置率達(dá)到17.7%,而甲級(jí)寫字樓空置率更是高達(dá)43.2%。

  巫保民介紹,北上廣深在歷史上沒有這么高,可能深圳、浦東20年前發(fā)展的時(shí)候會(huì)這樣,但也沒有這么大的供應(yīng)量。

  商業(yè)地產(chǎn)過剩,背后更深層次的問題在于——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)速度如何平衡。在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)王永平看來(lái),如何發(fā)展商業(yè)地產(chǎn),目前還缺乏成熟的模式,更需要?jiǎng)?chuàng)新思維。

  王永平說(shuō),這兩年國(guó)家提出發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè),增加消費(fèi)的比重,這樣的政策下大家有時(shí)候容易把發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)單理解為加大商業(yè)地產(chǎn)投資,過分關(guān)注于開發(fā)本身,而對(duì)于宏觀的控制不夠,比如開發(fā)量與人口與經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系,另外可能過去過分關(guān)注于數(shù)量,而對(duì)質(zhì)量關(guān)注的不夠。

  而由于目前對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃的認(rèn)識(shí)上沒有統(tǒng)一,也使得一些城市出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)供大于求的現(xiàn)狀。王永平:

  王永平:全國(guó)來(lái)講,對(duì)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃,這些年國(guó)家一直想通過立法來(lái)解決,但一直沒有實(shí)現(xiàn),我覺得還是地方政府招商引資上的一種沖動(dòng),另外各個(gè)部門之間的認(rèn)識(shí)不一樣,有人認(rèn)為市場(chǎng)去調(diào)節(jié),有的認(rèn)為商業(yè)項(xiàng)目帶有公共屬性,需要政府來(lái)規(guī)制。

  對(duì)于未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,王永平認(rèn)為將出現(xiàn)兩極化、多元化、專業(yè)化的趨勢(shì)。

  王永平:會(huì)兩極分化,好的會(huì)更好,差的會(huì)更差。第二個(gè)要多元化,產(chǎn)品要有創(chuàng)新,不要說(shuō)全國(guó)都是一個(gè)品牌,都是一種購(gòu)物中心形態(tài)。第三個(gè),就是要專業(yè)化,未來(lái)可能在競(jìng)爭(zhēng)中只有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)操作這個(gè)項(xiàng)目才有存活的空間。

編輯:高夢(mèng)蝶

關(guān)鍵詞:成都;商業(yè)地產(chǎn);空置;招租;銷售;困局

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